„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რესურსზე ხელმისაწვდომობის“ სახელმწიფო პროგრამის დამტკიცების შესახებ

1. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რესურსზე ხელმისაწვდომობის“ სახელმწიფო პროგრამის“ (შემდგომში − პროგრამა) მიზანია სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რესურსების რაციონალურად გამოყენებისა და სამოქალაქო ბრუნვაში ჩართვის ხელშეწყობა, მოიჯარეებისათვის იჯარის უფლებით გადაცემული უძრავი ნივთების პირდაპირი მიყიდვის ფორმით საკუთრებაში გადაცემის გზით.

2. პროგრამის განმახორციელებელია საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი სსიპ − სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო.

მუხლი 2. ტერმინთა განმარტება

ამ პროგრამის მიზნებისათვის მასში გამოყენებულ ტერმინებს აქვს შემდეგი მნიშვნელობა:

ა) სააგენტო – საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი სსიპ − სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო;

ბ) უძრავი ნივთი − სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების, სახნავი კატეგორიის მიწის ნაკვეთ(ებ)ი, რომელიც/რომლებიც მოიჯარეს იჯარის უფლებით აქვს გადაცემული;

გ) მოიჯარე − საქართველოს მოქალაქე ან „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტის „დ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული, საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირი, რომელსაც უძრავი ნივთი იჯარის უფლებით აქვს გადაცემული;

დ) იჯარის ხელშეკრულება − ამ პროგრამის ამოქმედებამდე არანაკლებ 6 (ექვსი) თვით ადრე დადებული, განცხადების წარდგენის დროისათვის მოქმედი და სსიპ − საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში  რეგისტრირებული სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის იჯარის უფლებით გადაცემის თაობაზე გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება, რომლის მხარეებსაც წარმოადგენენ მოიჯარე და სააგენტო (მათ შორის, უფლებამონაცვლეობის საფუძველზე);

ე) პრივატიზება − უძრავი ნივთის მოიჯარისათვის საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილებით, პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზება საპრივატიზებო მიწის ნაკვეთის დამოუკიდებელი აუდიტორის/ექსპერტის მიერ მომზადებული დასკვნით დადგენილი ფასის (საბაზრო ფასი) ოდენობით საპრივატიზებო თანხის გადახდის სანაცვლოდ;

ვ) განცხადება − მოიჯარის მიერ, ამ პროგრამის ფარგლებში, უძრავი ნივთის პრივატიზების თაობაზე სააგენტოში წარდგენილი განცხადება;

ზ) საჯარო რეესტრი − სსიპ − საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო;

თ) ნასყიდობის ხელშეკრულება − ამ პროგრამით დადგენილი წესით, მოიჯარესა და სააგენტოს შორის გასაფორმებელი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

მუხლი 3. პროგრამაში მონაწილეობის პირობები

1. მოიჯარე უფლებამოსილია, ამ პროგრამით დადგენილი წესით უძრავი ნივთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების მიზნით, წარადგინოს სააგენტოში განცხადება, თუ:

ა) განცხადების წარდგენის დროისათვის მოქმედი და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის იჯარის უფლებით გადაცემის თაობაზე გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება;

ბ) იჯარის ხელშეკრულებით მოიჯარისათვის იჯარის უფლებით გადაცემული უძრავი ნივთის ფართობი არ აღემატება 10 (ათი) ჰექტარს;

გ) განცხადების წარდგენის მომენტისათვის იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული  ვადამოსული ყველა ვალდებულება შესრულებულია (მათ შორის, სრულად გადახდილია საიჯარო ქირა განცხადების წარდგენამდე პერიოდისთვის), ხოლო თუ განცხადების წარდგენამდე დარღვეული იყო იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული რომელიმე ვალდებულება, განცხადების წარდგენისათვის დარღვევა აღმოფხვრილია და გადახდილია იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული  პირგასამტეხლო ან, კანონმდებლობის შესაბამისად, მოიჯარე გათავისუფლებულია შესაბამისი ვალდებულების შესრულებისა და პირგასამტეხლოს გადახდისაგან;

დ) უძრავ ნივთთან დაკავშირებით არ მიმდინარეობს სასამართლო დავა, მათ შორის, მოიჯარესა და სააგენტოს შორის არ არის მიმდინარე სასამართლო დავა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე;

ე) განცხადების წარდგენის დროისათვის, იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, იჯარის უფლებით გადაცემული უძრავი ნივთი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით;

ვ) არ მიმდინარეობს/დასრულებულია უძრავ ნივთზე მემკვიდრეობის მიღების/მოიჯარის ჩანაცვლების თაობაზე პროცედურები.

2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული წინაპირობ(ებ)ის დაუკმაყოფილებლობის შემთხვევაში, სააგენტო იღებს პროგრამის მე-5 მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას.

3. ამ მუხლის პირველი პუნქტის „გ“-„ვ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული წინაპირობებიდან რომელიმეს დაუკმაყოფილებლობის ან მე-5 მუხლის მე-8 პუნქტის „ი“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საკადასტრო მონაცემთა ზედდების აღმოფხვრის შემთხვევაში, მოიჯარე უფლებამოსილია, პროგრამის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილ ვადაში, განმეორებით წარუდგინოს განცხადება სააგენტოს, იმ შემთხვევაში, თუ განმეორებითი განცხადების წარდგენისას დაკმაყოფილებული იქნება შესაბამისი წინაპირობები, გარდა პროგრამის  მე-10 მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა.

4. პირს, რომელიც წარმოადგენს მოიჯარეს სხვადასხვა იჯარის ხელშეკრულებაში, უფლება აქვს, თითოეული იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე წარადგინოს დამოუკიდებელი განცხადება, ამ პროგრამით დადგენილი წესის შესაბამისად.

მუხლი 4. განცხადების წარდგენის წესი და ვადა

1. მოიჯარის მიერ სააგენტოსათვის განცხადების წარდგენის ვადა არის პროგრამის ამოქმედებიდან 3 (სამი) წელი.

2. განცხადება უნდა შეიცავდეს მოთხოვნას უძრავი ნივთის პრივატიზების თაობაზე საკადასტრო კოდ(ებ)ის მითითებით და თანდართული უნდა ჰქონდეს შემდეგი დოკუმენტაცია:

ა) იჯარის ხელშეკრულების ასლი;

ბ) პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი ან სადამფუძნებლო დოკუმენტაციის ასლი (იურიდიული პირის შემთხვევაში);

გ) შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ან საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს წერილი, რომლითაც მარწმუნებლად უნდა დასტურდებოდეს იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების შემდგომ უძრავი ნივთის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით გამოყენების ფაქტი;

დ) საჭიროების შემთხვევაში, სააგენტოს მიერ მოთხოვნილი სხვა დოკუმენტი, თუ ეს საჭიროა საკითხის სრულყოფილად გამოკვლევისათვის.

3. მოიჯარე განცხადების წარდგენით, ამავდროულად, ადასტურებს თანხმობას პროგრამით დადგენილ წესსა და პირობებზე.

მუხლი 5. განცხადების განხილვისა და გადაწყვეტილების მიღების წესი და პროცედურა

1. სააგენტო განიხილავს განცხადებასა და თანდართულ დოკუმენტაციას და იმ შემთხვევაში, თუ განცხადება არ აკმაყოფილებს ამ პროგრამის მე-4 მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს, მოიჯარეს განუსაზღვრავს ვადას 15 (თხუთმეტი) კალენდარული დღის ოდენობით, განცხადების დაზუსტების/შესაბამისი დოკუმენტის წარდგენის მიზნით. სააგენტოს მიერ განსაზღვრულ ვადაში მოიჯარის მიერ განცხადების დაუზუსტებლობის/შესაბამისი დოკუმენტის წარუდგენლობის შემთხვევაში, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას განცხადების განუხილველად დატოვების შესახებ.

2. იმ შემთხვევაში, თუ განცხადება არ აკმაყოფილებს ამ პროგრამით დადგენილ მოთხოვნებს, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას პრივატიზების საკითხის საქართველოს მთავრობის წინაშე ინიციირებაზე უარის თქმის შესახებ.

3. იმ შემთხვევაში, თუ განცხადება წარდგენილი იქნება ამ პროგრამით დადგენილი წესით და დაკმაყოფილებული იქნება პროგრამით დადგენილი პირობები, სააგენტო მიმართავს დამოუკიდებელ აუდიტორს/ექსპერტს უძრავი ნივთის ფასის დადგენის მიზნით.

4. დამოუკიდებელი აუდიტორის/ექსპერტის მიერ შესაბამისი უძრავი ნივთის ფასის დადგენის მიზნით დასკვნის მომზადების შემდგომ, სააგენტო მოიჯარეს აწვდის ინფორმაციას საპრივატიზებო თანხის ოდენობის შესახებ და შესაბამისი თანხმობის წარდგენის მიზნით განუსაზღვრავს ვადას 15 (თხუთმეტი) კალენდარული დღის ოდენობით.

5. მოიჯარის მიერ საპრივატიზებო თანხის ოდენობაზე თანხმობის წარდგენის შემდგომ, სააგენტო უზრუნველყოფს მოიჯარისათვის შესაბამისი უძრავი ნივთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების მიზნით საქართველოს მთავრობის წინაშე საკითხის ინიციირებისათვის საჭირო ღონისძიებების განხორციელებას, ხოლო საქართველოს მთავრობა ინდივიდუალურად იღებს გადაწყვეტილებას შესაბამისი გარემოებების გათვალისწინებით.

6. სააგენტოს მიერ განსაზღვრულ ვადაში მოიჯარის მიერ საპრივატიზებო თანხის ოდენობის თაობაზე თანხმობის წარუდგენლობის შემთხვევა განიხილება მოიჯარის მხრიდან პროგრამაში მონაწილეობაზე უარად. ასეთ შემთხვევაში მოიჯარე ინარჩუნებს უფლებას, პროგრამის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილ ვადაში განმეორებით წარუდგინოს განცხადება სააგენტოს, ხოლო სააგენტო განმეორებით განცხადებას განიხილავს ამ პროგრამით დადგენილი წესით.

7. სააგენტო უფლებამოსილია, განცხადების განხილვის მიზნით, უძრავი ნივთის პრივატიზების თაობაზე პოზიცია გამოითხოვოს შესაბამისი უფლებამოსილი სახელმწიფო უწყებ(ებ)იდან.

8. სააგენტო უფლებამოსილია, მიიღოს გადაწყვეტილება პრივატიზების საკითხის საქართველოს მთავრობის წინაშე ინიციირებაზე უარის თქმის შესახებ, თუ:

ა) უძრავი ნივთის პრივატიზებასთან ან სარგებლობასთან მიმართებით არსებობს კანონმდებლობით, მათ შორის,  „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონით ან საჯარო უწყების მიერ დადებული შეთანხმებით (რომლის შესახებაც ინფორმაცია მიწოდებულია სააგენტოსთვის) გათვალისწინებული შეზღუდვა ან აკრძალვა;

ბ) უძრავი ნივთის პრივატიზებამ შესაძლოა, შეაფერხოს მნიშვნელოვანი ინფრასტრუქტურული პროექტის განხორციელება და ეს დასტურდება საქართველოს რეგიონული განვითარებისა და ინფრასტრუქტურის სამინისტროს ან საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს წერილით;

გ) უძრავი ნივთი იმყოფება საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს, საქართველოს თავდაცვის სამინისტროს ან აღნიშნული სამინისტროების სისტემაში შემავალი უწყების ბალანსზე;

დ) უძრავი ნივთი მდებარეობს „საქართველოს სახელმწიფო საზღვრის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ 500-მეტრიან სასაზღვრო ზოლში;

ე) უძრავი ნივთი მდებარეობს „საქართველოს სახელმწიფო საზღვრის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ სასაზღვრო ზონაში და საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს სახელმწიფო საქვეუწყებო დაწესებულების – საქართველოს სასაზღვრო პოლიციის მიერ სააგენტოში წარდგენილი იქნება უარყოფითი პოზიცია უძრავი ნივთის პრივატიზების შესახებ;

ვ) უძრავი ნივთი მდებარეობს „წიაღის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულ წიაღის ფონდში და საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის − წიაღის ეროვნული სააგენტოს მიერ სააგენტოში წარდგენილი იქნება უარყოფითი პოზიცია უძრავი ნივთის პრივატიზების შესახებ ან/და გაცემულია სასარგებლო წიაღისეულის მოპოვების ან/და წიაღით სარგებლობის ლიცენზია და სააგენტოში წარდგენილია შესაბამისი ლიცენზიანტის უარყოფითი პოზიცია უძრავი ნივთის პრივატიზების შესახებ;

ზ) უძრავი ნივთი მდებარეობს „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში და საქართველოს განათლების, მეცნიერების, კულტურისა და სპორტის სამინისტროს მიერ სააგენტოში წარდგენილი იქნება უარყოფითი პოზიცია უძრავი ნივთის პრივატიზების შესახებ;

თ) უძრავი ნივთი მდებარეობს „საავტომობილო გზების შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულ გზისპირა ზონებში (გზის ღერძიდან 100 მეტრი ორივე მხარეს) და საქართველოს რეგიონული განვითარებისა და ინფრასტრუქტურის სამინისტროს გამგებლობაში არსებული სახელმწიფო საქვეუწყებო დაწესებულების − საქართველოს საავტომობილო გზების დეპარტამენტის მიერ სააგენტოში წარდგენილი იქნება უარყოფითი პოზიცია უძრავი ნივთის პრივატიზების შესახებ;

ი) უძრავ ნივთზე ფიქსირდება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული საკადასტრო მონაცემების ზედდება.

9. იმ შემთხვევაში, თუ ამ მუხლის მე-8 პუნქტით გათვალისწინებული უარყოფითი პოზიცია, შეზღუდვა ან აკრძალვა ვრცელდება მხოლოდ უძრავი ნივთის ნაწილზე ან უძრავი ნივთის ნაწილის პრივატიზებამ შესაძლოა, შეაფერხოს მნიშვნელოვანი ინფრასტრუქტურული პროექტის განხორციელება, სააგენტო უფლებამოსილია, მიიღოს გადაწყვეტილება უძრავი ნივთის ამგვარი ნაწილის პრივატიზების საკითხის საქართველოს მთავრობის წინაშე ინიციირებაზე უარის თქმის შესახებ, ხოლო დარჩენილი ნაწილის მიმართ გამოიყენება ამ პროგრამით დადგენილი წესი.

მუხლი 6. იჯარის უფლების შეწყვეტა

1. პროგრამით დადგენილი წესით, მოიჯარისათვის უძრავი ნივთის, მათ შორის, პროგრამის მე-5 მუხლის მე-9 პუნქტით განსაზღვრულ შემთხვევაში უძრავი ნივთის ნაწილის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე საქართველოს მთავრობის შესაბამისი განკარგულების გამოცემის მომენტიდან წყდება უძრავ ნივთზე იჯარის უფლება, ხოლო მოიჯარის მიერ გადახდილი ბე მოიჯარეს არ დაუბრუნდება. ეს არ გამორიცხავს მოიჯარის უფლებას, იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, ბე ჩაითვალოს საბოლოო ანგარიშსწორებაში აღნიშნული განკარგულების გამოცემამდე.

2. თუკი იჯარის ხელშეკრულებით მოიჯარისათვის, სახნავი კატეგორიის მიწის ნაკვეთთან ერთად, ასევე გადაცემულია სხვა კატეგორიის სასოფლო-სამურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთ(ებ)ი, ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, სხვა კატეგორიის მიწის ნაკვეთებზე ნარჩუნდება მოიჯარის სარგებლობის უფლება.

მუხლი 7. საპრივატიზებო თანხა და გადახდის წესი

1. პროგრამით დადგენილი წესით მოიჯარისათვის უძრავი ნივთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებისას, საპრივატიზებო თანხა განისაზღვრება დამოუკიდებელი აუდიტორის (ექსპერტის) დას­კ­ვნით დადგენილი მიწის ნაკვეთისა (მასზე არსებული ნარგავების ღირებულების ან/და მოიჯარის მიერ შექმნილი ინფრასტრუქტურის გარეშე) და იჯარის ხელშეკრულების დადებისას ამავე მიწის ნაკვეთზე არსებული შენობა-ნაგებობის საბაზრო ფასის ოდენობით.

2. მოიჯარემ უძრავი ნივთის საპრივატიზებო თანხა უნდა გადაიხადოს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებიდან 1 წლის განმავლობაში.

მუხლი 8. ხელშეკრულების გაფორმება

პირდაპირი მიყიდვის თაობაზე საქართველოს მთავრობის შესაბამისი აქტის საფუძველზე, ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდება იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარის მიერ სრულად გადახდილია ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე არსებული პერიოდისათვის საიჯარო ქირა/პირგასამტეხლო და შესრულებულია იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა ყველა ვადამოსული ვალდებულება.

მუხლი 9. უძრავი ნივთის ნაწილის გასხვისების დაუშვებლობა

დაუშვებელია იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სახნავი კატეგორიის უძრავი ნივთის ნაწილის პრივატიზება, გარდა ამ პროგრამის მე-5 მუხლის მე-9 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა.

მუხლი 10. უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო მონაცემების ცვლილება

1. იმ შემთხვევაში, თუ იჯარის უფლებით გადაცემული უძრავი ნივთი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით, მოიჯარე უფლებამოსილია, განცხადების წარდგენის მიზნით, მიმართოს სააგენტოს უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტების მიზნით პროგრამის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული ვადის ამოწურვამდე არაუგვიანეს 6 (ექვსი) თვით ადრე. 

2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებულ ვადაში მოიჯარის მიერ სააგენტოსათვის უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტების თაობაზე მიმართვის წარუდგენლობის შემთხვევაში, მოიჯარე კარგავს ამ პროგრამაში მონაწილეობის უფლებას. 

3. მოიჯარის მიმართვის საფუძველზე უძრავი ნივთის დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემების დადგენის მიზნით, სააგენტო მიმართავს შესაბამის მუნიციპალიტეტს. შესაბამისი მუნიციპალიტეტი ვალდებულია,  მიმართვიდან ერთი თვის ვადაში მიაწოდოს სააგენტოს ინფორმაცია უძრავი ნივთის საკადასტრო საზღვრების გავრცელების თაობაზე.

4.  იმ შემთხვევაში, თუ არ დგინდება უძრავი ნივთის კატეგორია, სააგენტო მიმართავს შესაბამის მუნიციპალიტეტს და საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს უძრავი ნივთის კატეგორიის დაზუსტების მიზნით.

5. შესაბამისი მუნიციპალიტეტი და საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტრო ვალდებული არიან, ამ მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული მიმართვის შემთხვევაში, სააგენტოს მიაწოდონ ინფორმაცია უძრავი ნივთის კატეგორიის შესახებ მიმართვის მიღებიდან არაუგვიანეს ერთი თვისა. შესაბამისი მუნიციპალიტეტისა და საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს მიერ მიწოდებული ინფორმაცია წარმოადგენს საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის კატეგორიის რეგისტრაციის საფუძველს. შესაბამისი მუნიციპალიტეტისა და საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს მიერ მიწოდებულ ინფორმაციას შორის შეუსაბამობის არსებობისას უპირატესობა მიენიჭება საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს მიერ მიწოდებულ ინფორმაციას.

მუხლი 11. სადავო საკითხების განხილვა

ამ პროგრამის განხორციელებიდან გამომდინარე, ნებისმიერი დავა განიხილება საქართველოს საერთო სასამართლოების მიერ.