„იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმების, წესისა და პროცედურების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის 31 იანვრის №21 ბრძანებაში ცვლილების შეტანის თაობაზე

1. ბრძანების პირველ პუნქტს დაემატოს შემდეგი შინაარსის „გ“ ქვეპუნქტი:

„გ) იძულებითი აუქციონის ჩატარებისას ქონების შეფასების ზოგადი წესი (დანართი №3).“.

2. ბრძანებით დამტკიცებული იძულებითი აუქციონის ჩატარების ფორმებისა და წესის (დანართი №1):

ა) მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტი ჩამოყალიბდეს შემდეგი რედაქციით:

„3. ინტერნეტაუქციონის დროს ფასის მატება ხდება ვაჭრობის ბიჯით, რაც ჩანს „ონლაინ“ რეჟიმში. ფასის მატების ბიჯი შეადგენს ქონების საბაზრო ღირებულების, ხოლო უძრავი ქონების წინმსწრებ აუქციონზე რეალიზაციის შემთხვევაში – მესაკუთრის მიერ განსაზღვრული საწყისი ფასის 1%-ს.“;

ბ) მე-3 მუხლის:

ბ.ა) მე-3 პუნქტი ჩამოყალიბდეს შემდეგი რედაქციით:

„3. თუ ქონების რეალიზაცია პირველ განმეორებით აუქციონზეც არ მოხდება, აღსრულების ეროვნული ბიურო პირველი განმეორებითი აუქციონის დასრულებისთანავე (გარდა ამ მუხლის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა) აცხადებს მეორე განმეორებით აუქციონს. მეორე განმეორებითი აუქციონი ცხადდება იმავე ფორმით, რა ფორმითაც გამოცხადდა პირველი განმეორებითი აუქციონი. მეორე განმეორებით აუქციონზე ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ქონების შეფასების აქტში მითითებული საბაზრო ღირებულების 10%-ს.“;

ბ.ბ) მე-3 პუნქტის შემდეგ დაემატოს შემდეგი შინაარსის 3¹ პუნქტი:

„3¹. ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება ქონების შეფასების ზოგადი წესებისა და  აღსრულების ეროვნული ბიუროს თავმჯდომარის სამართლებრივი აქტით დადგენილი მოთხოვნების შესაბამისად. მათ შორის, გარდამავალი უფლებების გათვალისწინებით, ასეთის არსებობის შემთხვევაში. აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ ქონების შეფასების ზოგადი წესები განისაზღვრება ამ ბრძანების №3 დანართით.“;

ბ.გ) მე-8 პუნქტი ჩამოყალიბდეს შემდეგი რედაქციით:

„8. თუ ქონების საბაზრო ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია, კანონმდებლობით დადგენილი წესით ტარდება მხოლოდ ერთი აუქციონი, რომელზეც ქონების საწყისი ფასი შეადგენს ქონების შეფასების აქტში მითითებული საბაზრო ღირებულების 10%-ს. იმ შემთხვევაში, თუ ასეთი წესით ჩატარებულ აუქციონზე არ გამოვლინდა გამარჯვებული პირი, მოქმედებს ამ მუხლის მე-4 პუნქტით დადგენილი წესი.“.

3. ბრძანებას დაემატოს შემდეგი შინაარსის №3 დანართი:

„დანართი №3

იძულებითი აუქციონის ჩატარებისას ქონების შეფასების ზოგადი წესი

მუხლი 1. ქონების შეფასების ზოგადი დებულებები

1. იძულებითი აღსრულების პროცესში ქონების (უძრავი ქონება, მოძრავი ქონება, არამატერიალური აქტივი, ბიზნესი) შეფასება ეფუძნება ეკონომიკური და სამართლებრივი ფაქტორების ერთობლივ ანალიზს.

2. ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება ამ ბრძანებით დადგენილი მოთხოვნებისა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს თავმჯდომარის ამ დანართის მე-5 მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული სამართლებრივი აქტის შესაბამისად.

3. ქონების შეფასების მიზანია განისაზღვროს ქონების საბაზრო ღირებულება, რაც წარმოადგენს იმ თანხას, რომლითაც ქონება შეიძლება გასხვისდეს ინფორმირებულ და კეთილსინდისიერ მხარეებს შორის დადებული გარიგების საფუძველზე.

4. იძულებით აუქციონზე რეალიზაციის მიზნით უძრავი ნივთის საბაზრო ღირებულების დადგენისას მხედველობაში მიიღება მისი პირველადი საბაზრო ღირებულება (სამართლებრივი მდგომარეობის გაუთვალისწინებლად) და შესაბამის რეესტრში რეგისტრირებული გარდამავალი უფლებ(ებ)ის ღირებულება, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

5. ქონების შეფასების დასკვნა ასახავს ქონების ღირებულების დადგენის თარიღისთვის არსებულ გარემოებებს და არ წარმოადგენს ქონების მომავალი ღირებულების ან კონკრეტული გარიგების ფასის გარანტიას.

მუხლი 2. შემფასებლის დამოუკიდებლობა, მიუკერძოებლობა და პროფესიული კეთილსინდისიერება

შემფასებელი ვალდებულია ქონების შეფასება განახორციელოს დამოუკიდებლად, მიუკერძოებლად და პროფესიული კეთილსინდისიერების პრინციპების დაცვით.

მუხლი 3. დაშვებები ქონების შეფასებისას

1. ქონების შეფასება ეფუძნება დაშვებას, რომ არ არსებობს რაიმე სახის ფარული ფაქტორები, რომელთაც შეიძლება გავლენა ჰქონდეს შესაფასებელი ქონების ღირებულებაზე და შემფასებელი არ იღებს პასუხისმგებლობას ასეთი ფაქტების არსებობაზე.

2. შემფასებელი პასუხს აგებს მის მიერ განხორციელებული შეფასების პროფესიულ სიზუსტეზე, ხოლო შეფასების განხორციელების მიზნით მისთვის მიწოდებული ინფორმაციის სისწორეზე პასუხისმგებელია შესაბამისი ინფორმაციის მიმწოდებელი.

მუხლი 4. ქონების შეფასების პროცესში მონაცემების მოპოვება

ქონების შეფასების პროცესში შეიძლება გამოყენებულ იქნეს შესაბამისი რეესტრის მონაცემთა ბაზებიდან, საჯაროდ ხელმისაწვდომი წყაროებიდან, მათ შორის ინტერნეტრესურსებიდან, მოპოვებული მონაცემები და სხვა შესაბამისი ინფორმაცია.

მუხლი 5. ქონების შეფასების მიდგომები და შეფასების დასკვნა

1. ქონების შეფასებისას შეიძლება გამოყენებულ იქნეს შემდეგი მიდგომები:

ა) საბაზრო მიდგომა;

ბ) დანახარჯების მიდგომა;

გ) შემოსავლების მიდგომა.

2. ქონების საბაზრო ღირებულება, შეფასების მიდგომები და მეთოდები აისახება ქონების შეფასების დასკვნაში. ქონების შეფასების დასკვნის ფორმები მტკიცდება აღსრულების ეროვნული ბიუროს თავმჯდომარის სამართლებრივი აქტით, რომელიც ხელმისაწვდომია აღსრულების ეროვნული ბიუროს ვებგვერდზე − www.nbe.gov.ge.

3. ქონების შეფასების დასკვნა უნდა შეიცავდეს:

ა) ქონების შეფასების დასკვნის ნომერს;

ბ) რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ქონების სამართლებრივ მდგომარეობას;

გ) ქონების აღწერილობის ყველა იმ ფიზიკურ და იურიდიულ მახასიათებლებს, რომელიც გავლენას ახდენს ქონების ღირებულებაზე;

დ) ქონების შეფასების მიდგომებსა და მეთოდებს;

ე) ფოტოსურათებს (საჭიროების შემთხვევაში);

ვ) ობიექტის ინსპექტირების თარიღს (საჭიროების შემთხვევაში);

ზ) ქონების ღირებულების დადგენის თარიღს;

თ) დასკვნის შედგენის თარიღს;

ი) ხელმოწერას.

მუხლი 6. შეფასებისას ცალკეული გარემოებების გათვალისწინება

1. მიწის ნაკვეთის შეფასებისას გაითვალისწინება მიწის მიზნობრივი დანიშნულება.

2. უძრავი ქონების ფართობის დაზუსტების მიზნით, საჭიროების შემთხვევაში, შემფასებელმა შეიძლება აწარმოოს ობიექტის აგეგმვითი/აზომვითი სამუშაო. თუ უძრავი ნივთის მესაკუთრე/მფლობელი ადგილზე არ არის ან იგი უარს აცხადებს ობიექტზე შემფასებლის დაშვებაზე, აგეგმვითი/აზომვითი სამუშაო არ ტარდება. ამ შემთხვევაში შემფასებელი ხელმძღვანელობს უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფართობით.

მუხლი 7. გარდამავალი უფლების გათვალისწინება უძრავი ნივთის შეფასებისას

1. თუ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულია გარდამავალი უფლება, რომელიც დადებით ან უარყოფით ეკონომიკურ გავლენას ახდენს უძრავ ნივთზე, საბაზრო ღირებულება არის პირველად საბაზრო ღირებულებას დამატებული ან გამოკლებული გარდამავალი უფლებ(ებ)ის ღირებულება. გარდამავალი უფლებ(ებ)ის ღირებულების გამოკლების შემთხვევაში უძრავი ნივთის საბაზრო ღირებულება არ უნდა იყოს მისი პირველადი საბაზრო ღირებულების 25%-ზე ნაკლები.

2. ამ მუხლის მიზნებისთვის უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული გარდამავალი უფლებ(ებ)ის ღირებულებას აღმასრულებელი ადგენს შესაბამის რეესტრში დაცულ მონაცემებზე/დოკუმენტებზე დაყრდნობით ან/და გარდამავალი უფლების მქონე პირის განცხადების საფუძველზე, იმ დათქმით, რომ გარდამავალი უფლების ღირებულება არ აღემატება გარდამავალი მოთხოვნის ძირითად თანხას.“.

2. იმ აუქციონებზე, რომლებიც ამ ბრძანების ამოქმედების დროს დასრულებული არ არის, ვრცელდება ამ ბრძანებითა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს თავმჯდომარის შესაბამისი სამართლებრივი აქტით დადგენილი მოთხოვნები.

3. „რეაბილიტაციისა და კრედიტორთა კოლექტიური დაკმაყოფილების შესახებ“ საქართველოს კანონის 121-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებით მესამე აუქციონზე ფასის მატების ბიჯი შეადგენს ქონების საბაზრო ღირებულების 5%-ს.