On Homeowners' Associations

Consolidated versions (11/10/2011 - 20/07/2018)

ეს კანონი არეგულირებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს, განსაზღვრავს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ფორმებსა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საკუთრების ფორმებს, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წარმოშობის, ჩამოყალიბების, საქმიანობისა და ლიკვიდაციის ძირითად სამართლებრივ პირობებს.

მუხლი 2. კანონის მიზანი

ამ კანონის მიზანია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვის, ექსპლუატაციისა და განვითარების სამართლებრივი პირობების უზრუნველყოფა.

მუხლი 3. ტერმინთა განმარტება

ამ კანონის მიზნებისათვის, გამოყენებულ ტერმინებს აქვთ შემდეგი მნიშვნელობა:

ა) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა – მრავალბინიან სახლში მდებარე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის გამოყენებული ფართობის მესაკუთრეთა გაერთიანება;

ბ) ბინა მრავალბინიან სახლში – მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსების ერთობლიობა ან იზოლირებული სათავსი (სათავსების ერთობლიობა), რომელიც გამოიყენება საცხოვრებლად ან არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული მიზნებისათვის;

გ) მრავალბინიანი სახლი – სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან (ბინისაგან);

დ) ბინის საერთო ფართობი – ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული, ერთ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსები, იზოლირებული სათავსი ან/და იზოლირებული სათავსების ფართობთა ჯამი;

ე) ინდივიდუალური საკუთრება – ბინის ან/და არასაცხოვრებელი ფართობის საკუთრება, აგრეთვე ამ ფართობის შემადგენელი ის ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ანდა დაემატოს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება, ასევე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.);

ვ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება – მიწის ნაკვეთი, ამავე ნაკვეთზე განთავსებული მრავალბინიანი სახლი, მასთან დაკავშირებული მომსახურე საინჟინრო ქსელების, მოწყობილობა-დანადგარების, შენობა-ნაგებობებისა და კეთილმოწყობის ობიექტების ერთობლიობა, რომელიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში;

ზ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ექსპლუატაცია – ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ფუნქციური გამართულობის და გამართული ფიზიკურ-ტექნიკური მდგომარეობის უზრუნველყოფისაკენ მიმართული ქმედებები;

თ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობა – ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ყოველდღიური ფუნქციონირებისთვის საჭირო ქმედებები;

ი) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარება – ქმედება, რომელიც მიმართულია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების გაუმჯობესებისაკენ, ფუნქციური ცვლილებებისაკენ ან რეკონსტრუქციისაკენ;

კ) მესაკუთრე – ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ერთ-ერთი ბინის მესაკუთრე;

ლ) ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა ამხანაგობა – ორ ან ორზე მეტ მომიჯნავე მიწის ნაკვეთზე არსებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა მიერ ნებაყოფლობით დაფუძნებული ამხანაგობა;

მ) მრავალბინიანი სახლის ბინათა საერთო ფართობი – მრავალბინიან სახლში ბინების საერთო ფართობების ჯამი;

ნ) სატრანზიტო გაყვანილობა – ინდივიდუალური საკუთრების ფართობზე გამავალი საერთო სარგებლობის საინჟინრო მოწყობილობა და გაყვანილობა.

თავი II. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრება და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება

მუხლი 4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრება

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრების საგანია ცალკეულ პირთა საკუთრებაში არსებული ბინა, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.).

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები კრებაზე აფიქსირებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) მფლობელობის ამ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას და ხმათა 2/3-ით იღებენ გადაწყვეტილებას, რომლის თაობაზედაც დგება შესაბამისი ოქმი, თუ წესდებით არ განისაზღვრება განსხვავებული კვორუმი. მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსებზე (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში დასარეგისტრირებლად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრმა უნდა წარმოადგინოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მიერ შედგენილი ოქმი და ნახაზი, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელია სამეურნეო სათავსის ადგილმდებარეობის დადგენა.

მუხლი 5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების შემადგენელი მიწის ნაკვეთი, სახლის ნაწილი და ის შენობა-ნაგებობები, დანადგარები, საინჟინრო ქსელები, მოწყობილობები, რომლებიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას (საერთო საკუთრებას) წარმოადგენს.

2. საერთო ქონების მეწილეთა რაოდენობა განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად.

3. მესაკუთრის წილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში განისაზღვრება მის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართობის შეფარდებით მრავალბინიანი სახლის ბინათა საერთო ფართობთან.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას წარმოადგენს:

ა) მიწის ნაკვეთი;

ბ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მომსახურებისათვის განკუთვნილი შენობა-ნაგებობები და საინჟინრო-კომუნიკაციური მოწყობილობა და გაყვანილობა;

გ) მრავალბინიანი სახლის მზიდი და შემომზღუდავი არამზიდი (ფასადის) კონსტრუქციები (საძირკვლები, კარკასი, კედლები, საერთო სარგებლობის აივნები, სართულშუა გადახურვები, პარაპეტები (მოაჯირები), ლავგარდანები (კარნიზები), საწვიმარი მილები და ა. შ.);

დ) მრავალბინიანი სახლის ვესტიბიულები, სადარბაზოები, დერეფნები, კიბის უჯრედები, სარდაფები, სხვენები, საქვაბეები, ტექნიკური სართულები, სახურავები, ლიფტები, სხვადასხვა დანიშნულების შახტები, არხები, ნაგავგამტარები, ბუნკერები და ა. შ., რომლებიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში;

ე) სატრანზიტო გაყვანილობა.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შეიძლება შედიოდეს შეძენილი მოძრავი ქონება, ფასიანი ქაღალდები და არამატერიალური სიკეთეები.

6. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის წილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში განსაზღვრავს მის წილს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარების საერთო ხარჯებში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

მუხლი 6. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განკარგვა

1. ინდივიდუალური საკუთრება არ ექვემდებარება გასხვისებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში ცალკეულ მესაკუთრეთა წილის გარეშე.

2. არ შეიძლება ინდივიდუალური საკუთრების იპოთეკით ან სხვაგვარად დატვირთვა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შესაბამისი წილის გარეშე.

3. ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებით განსაზღვრული ინდივიდუალური საკუთრების განკარგვის, იპოთეკით ან სხვაგვარად დატვირთვის შემთხვევებზე არ ვრცელდება ამ კანონით ან/და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ წესდების საფუძველზე დადგენილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განკარგვის შეზღუდვები.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ცალკეული ობიექტი ან ნაწილი შეიძლება სარგებლობაში გადაეცეს მესამე პირს მხოლოდ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით დადგენილი წესების შესაბამისად.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე შესაძლებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი შემდეგი ობიექტების სარგებლობაში გადაცემა:

ა) კიბის უჯრედები და კიბეები;

ბ) ლიფტები, სალიფტე თუ სხვაგვარი საერთო სარგებლობის შახტები და არხები;

გ) საერთო სარგებლობის დერეფნები და გალერეები;

დ) ტექნიკური სართულები, მზიდი და შემომზღუდავი არამზიდი (ფასადის) კონსტრუქციები, სახურავები;

ე) მრავალბინიანი სახლის მომსახურე მექანიკური, ელექტრო-სანტექნიკური და სხვაგვარი მოწყობილობა-დანადგარები.

6. შესაძლებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ან მესამე პირთა მიერ შეზღუდული სარგებლობის უფლებით დატვირთვა.

მუხლი 7. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური და საერთო ქონებით სარგებლობა

1. მესაკუთრეს შეუძლია საკუთარი შეხედულებისამებრ გამოიყენოს თავის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული შენობის ნაწილები და გამორიცხოს მათზე სხვა პირთა ყოველგვარი ზემოქმედება, თუ ამით იგი არ არღვევს კანონს ან მესამე პირთა უფლებებს.

2. მესაკუთრეს შეუძლია ისარგებლოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებით.

3. მესაკუთრე, განურჩევლად მისი ბინის მდებარეობისა, სხვა ბინის მესაკუთრეთა წინაშე ვალდებულია თავისი წილის შესაბამისად გასწიოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯები, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

4. მესაკუთრეს, რომელსაც ხმა არ მიუცია იმ ღონისძიებებისათვის, რომლებიც პირდაპირ დაკავშირებული არ არის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასა და ექსპლუატაციასთან, არ ეკისრება ამგვარი ღონისძიებების შედეგად წარმოშობილი ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება, ამასთანავე, მას არ აქვს ამ ღონისძიებებიდან გამომდინარე სარგებლობათა მოთხოვნის უფლებაც, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

მუხლი 8. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ერთობლივად მართვა ეკისრებათ მესაკუთრეებს, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

2. მესაკუთრე უფლებამოსილია, სხვა მესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე, გონივრულობის ფარგლებში მიიღოს აუცილებელი ზომები იმ ზიანის თავიდან ასაცილებლად, რომელიც უშუალოდ ემუქრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას. ამ მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს თავის მიერ გაწეული ხარჯების ანაზღაურება.

3. მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობის წარმართვა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდების შესაბამისად, ხოლო მისი არარსებობის შემთხვევაში – ამ კანონის მოთხოვნისა და ბინის მესაკუთრეთა საერთო ინტერესების გათვალისწინებით.

მუხლი 9. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საზღვრები

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა, ცვლილება და მიკუთვნება ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების შედეგად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთის საზღვრებთან დაკავშირებული შესაძლო ცვლილებები რეგულირდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

თავი III. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარება

მუხლი 10. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების პირობები

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე, ხორციელდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების შედეგად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ფართობის ცვლილებების შემთხვევაში უნდა მოხდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა წილების გადაანგარიშება და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში იმ წევრის (წევრთა) ხარჯზე, რომელსაც (რომლებსაც) ფართობის ცვლილების შედეგად გაეზარდა წილი, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები განსხვავებულ წესზე არ შეთანხმდებიან.

მუხლი 10¹. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების განვითარების პირობები

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თანხმობის გარეშე შესაძლებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც გავლენას ახდენს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაზე , თუმცა არ ითვალისწინებს ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართობის გაზრდას ან/და ახალი ინდივიდუალური საკუთრების საგნის წარმოშობას.

2. თუ ამ მუხლის პირველ პუნქტში აღნიშნული სამშენებლო სამუშაოები ითვალისწინებს ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართობის გაზრდას ან/და ახალი ინდივიდუალური საკუთრების საგნის წარმოშობას, სამშენებლო სამუშაოების დასაშვებობის შესახებ გადაწყვეტილებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა იღებს წევრთა 2/3-ის ხმებით.

3. თუ ამ მუხლის პირველ პუნქტში აღნიშნული სამშენებლო სამუშაოები ითვალისწინებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების დემონტაჟს, ამის შესახებ გადაწყვეტილებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა იღებს წევრთა 2/3-ის ხმებით.

საქართველოს 2011 წლის 11 ოქტომბრის კანონი №5095 - ვებგვერდი, 03.11.2011წ.

თავი IV. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა

მუხლი 11. კანონით შექმნილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიან სახლში

1. ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც განთავსებულია ერთ მიწის ნაკვეთზე და რომელშიც მდებარეობს ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინა.

2. ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ მრავალბინიან სახლში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე და ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობით შეიძლება დაფუძნდეს ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა.

3. მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებზე მდებარე რამდენიმე მრავალბინიანი სახლის ყველა ბინის მესაკუთრის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე და ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობით შეიძლება დაფუძნდეს ერთი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციის პირობები განისაზღვრება ამ კანონითა და საქართველოს სხვა კანონმდებლობით.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობა ხორციელდება ამ კანონითა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდების საფუძველზე.

მუხლი 12. ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა ამხანაგობა

1. ორ ან ორზე მეტ მომიჯნავე მიწის ნაკვეთზე არსებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეებს შეუძლიათ შექმნან ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა ამხანაგობა.

2. ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობა, უფლება-მოვალეობები და ლიკვიდაციის წესი რეგულირდება ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა მიერ მიღებული წესდებით.

3. ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობაზე არ ვრცელდება ამ კანონის მოთხოვნები, ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების გარდა.

მუხლი 13. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ამოცანები

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ამოცანებია: საერთო საკუთრების მოვლა-პატრონობა, ექსპლუატაცია და განვითარება.

მუხლი 14. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სამართლებრივი სტატუსი

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა არ არის იურიდიული პირი. მას შეიძლება ჰქონდეს საანგარიშგებო და სხვა ანგარიშები ბანკში, აგრეთვე სხვა საჭირო რეკვიზიტები.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას აქვს განცალკევებული ქონება; მას შეუძლია თავისი სახელით შეიძინოს ქონებრივი, არაქონებრივი უფლებები და ვალდებულებები; სამართლებრივ ურთიერთობებში ამხანაგობას წარმოადგენს თავმჯდომარე ან საამისოდ უფლებამოსილი სხვა პირი.

3. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა პასუხს არ აგებს თავისი წევრების ვალდებულებებზე.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრედიტორების მოთხოვნები შეიძლება დაკმაყოფილდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ქონებიდან. ამასთანავე, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ მიღებულ გადაწყვეტილებებზე, გარდა ამ კანონის მე-7 მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები პასუხს აგებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში თავიანთი წილის შესაბამისად, პერსონალურად და როგორც სოლიდარული მოვალეები, ხოლო მოწვეული მმართველის პასუხისმგებლობის საკითხი განისაზღვრება ხელშეკრულებით.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ უფლებამოსილ სხვა პირს შეუძლია საჯარო რეესტრში დაარეგისტრიროს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის დავალიანება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წინაშე, როგორც უძრავ ნივთზე მიბმული ვალდებულება, თუ იგი აღემატება 500 ლარს.

6. ინდივიდუალური საკუთრების გასხვისების შემთხვევაში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობასთან დაკავშირებულ შეუსრულებელ ვალდებულებებზე პასუხს აგებს ახალი მესაკუთრე პერსონალურად და როგორც სოლიდარული მოვალე.

მუხლი 15. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შემოსავალი

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შემოსავლის წყარო შეიძლება იყოს ნებისმიერი სახის შემოსავალი, რომელიც საქართველოს კანონმდებლობით არ არის აკრძალული.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებისათვის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარებასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯების დაკისრება დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა 2/3 დაამტკიცებს.

მუხლი 16. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის არასამეწარმეო ეკონომიკური საქმიანობა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას უფლება აქვს ეწეოდეს არასამეწარმეო ეკონომიკურ საქმიანობას, რომლიდან მიღებული შემოსავალიც, პირველ რიგში, გამოყენებული უნდა იქნეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდების შესაბამისად, ამ კანონით განსაზღვრული ამოცანების განსახორციელებლად.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას შეუძლია განახორციელოს არასამეწარმეო ეკონომიკური საქმიანობის შემდეგი სახეობები:

ა) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების, მათ შორის, იმ სახურავის, სხვენის, სარდაფის, მიწის ნაკვეთის, რომლებიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში, სარგებლობის უფლებით გაცემა ან გასხვისება. ეს პუნქტი არ ეხება ამ კანონის მე-4 მუხლის მე-2 პუნქტში განსაზღვრულ სამეურნეო სათავსებს;

ბ) ფულადი სახსრების ბანკებში ან სხვა საკრედიტო დაწესებულებებში განთავსება;

გ) საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა სახის არასამეწარმეო ეკონომიკური საქმიანობა.

მუხლი 17. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახელწოდება

1. სამართლებრივ ურთიერთობებში მონაწილეობის მისაღებად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას აქვს სახელწოდება.

2. სახელწოდების წინ აუცილებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის აბრევიატურის – „ბმა“ გამოყენება.

3. თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას არ აქვს სახელწოდება, სახელწოდებად ჩაითვლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მისამართი.

მუხლი 18. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის უფლებები

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას უფლება აქვს:

ა) ამ კანონითა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით განსაზღვრული ამოცანების განსახორციელებლად გააფორმოს ხელშეკრულებები მესამე პირებთან;

ბ) შეიძინოს უძრავი და მოძრავი ქონება;

გ) დადგენილი წესით:

გ.ა) იჯარით გასცეს, გააქირაოს, გაცვალოს, გაასხვისოს ან ჩამოწეროს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო მოძრავი ქონება;

გ.ბ) იჯარით გასცეს, გააქირაოს ან გაასხვისოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო უძრავი ქონება (საკუთრება);

დ) დააზღვიოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება;

ე) ისარგებლოს საბანკო კრედიტით;

ვ) განახორციელოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით განსაზღვრული სხვა ქმედებები, რომელიც არ ეწინააღმდეგება საქართველოს კანონმდებლობას.

მუხლი 19. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი არის ბინის მესაკუთრე მრავალბინიან სახლში.

2. იმ შემთხვევაში, თუ ბინა ეკუთვნის რამდენიმე მესაკუთრეს საერთო საკუთრების უფლებით, ისინი იღებენ გადაწყვეტილებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობაში თავიანთი წარმომადგენლის დანიშვნის შესახებ. თუ მესაკუთრეები არ დანიშნავენ წარმომადგენელს, წარმომადგენლად ჩაითვლება მესაკუთრეებს შორის უხუცესი მესაკუთრე.

3. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობა წარმოიშობა მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების შეძენისთანავე.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის არასრულწლოვან წევრთა ინტერესებს წარმოადგენენ მათი მშობლები, მეურვეები ან მზრუნველები. ქმედებანი არასრულწლოვანთა სახელით ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად.

5. ბინის მესაკუთრის გარდაცვალების, იურიდიული პირის ლიკვიდაციის, ბინის გასხვისების ან სხვა მიზეზით საკუთრების უფლების შეწყვეტის მომენტიდან შესაბამისი პირის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრობა წყდება. ამ პირის სამართალმემკვიდრე ან ქონების შემძენი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი ხდება ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის მომენტიდან.

მუხლი 20. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა უფლებები

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრს უფლება აქვს:

ა) საკუთარი შეხედულებისამებრ, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სხვა წევრებთან შეუთანხმებლად, ფლობდეს, სარგებლობდეს და განკარგავდეს თავის ბინას, გამორიცხოს მასზე სხვა პირთა ყოველგვარი ზემოქმედება, თუ ამით იგი არ არღვევს კანონს ან მესამე პირთა უფლებებს;

ბ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახსრებიდან აინაზღაუროს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ზარალის თავიდან აცილების მიზნით გონივრულობის ფარგლებში გაწეული გადაუდებელი ხარჯები;

გ) მონაწილეობდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობაში პირადად ან თავისი წარმომადგენლის მეშვეობით;

დ) აირჩიოს ან არჩეულ იქნეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარედ;

ე) მიიღოს ინფორმაცია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობის, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მდგომარეობისა და გაწეული ხარჯების შესახებ;

ვ) გამოვიდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობის გაუმჯობესების წინადადებებით;

ზ) განახორციელოს სხვა უფლებები, რომლებიც გათვალისწინებულია საქართველოს კანონმდებლობითა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით.

მუხლი 21. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მოვალეობები

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრი ვალდებულია:

ა) ისეთ მდგომარეობაში შეინარჩუნოს და იმგვარად გამოიყენოს ინდივიდუალური საკუთრება და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება, რომ ამით სხვა მესაკუთრეს არ მიადგეს ზიანი, და იმოქმედოს სამეზობლო ზემოქმედებათა თმენის ვალდებულების ფარგლებში;

ბ) იზრუნოს იმისათვის, რომ მრავალბინიან სახლში განთავსებულ მის საწარმოში დასაქმებულმა პირებმა ან მათ, ვისაც იგი თავის ინდივიდუალურ ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთს ან შენობის ნაწილებს სარგებლობაში გადასცემს, შეასრულონ ამ პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტში მოცემული მოვალეობანი;

გ) ითმინოს ზემოქმედება მის ბინაში არსებულ სახლის ნაწილსა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაზე (საერთო საკუთრებაზე), თუ ეს ზემოქმედება შეესაბამება ამ პუნქტის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებში გათვალისწინებულ პირობებს;

დ) ნება დართოს უფლებამოსილ პირს, შევიდეს ბინაში და დროებით გამოიყენოს ის, თუ ეს აუცილებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების სათანადო მდგომარეობაში მოსაყვანად და მისთვის მიმდინარე რემონტის ჩასატარებლად; ამ დროს წარმოშობილი ზიანი უნდა ანაზღაურდეს;

ე) ითმინოს ღონისძიებები, რომლებიც აუცილებელია საკომუნიკაციო და მომარაგების ობიექტების მოსაწყობად და სამოქმედოდ. მესაკუთრე, რომლის სასარგებლოდაც ტარდება ამგვარი ღონისძიებები, ვალდებულია აანაზღაუროს ამ დროს წარმოშობილი ზიანი;

ვ) მონაწილეობა მიიღოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციისათვის საჭირო ხარჯების გაწევაში ამ კანონის მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად;

ზ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების დაცვის მიზნით დაიცვას სამშენებლო-ტექნიკური, ხანძარსაწინააღმდეგო, სანიტარიული და სხვა ნორმები და წესები;

თ) თავისი ქონების გასხვისებისას ქონების შეძენის მსურველს მიაწოდოს სრული ინფორმაცია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წინაშე არსებული ან მოსალოდნელი ვალდებულებების შესახებ;

ი) შეასრულოს საქართველოს კანონმდებლობითა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით დადგენილი სხვა ვალდებულებები.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მიერ თავისი კუთვნილი ქონების გამოუყენებლობა, ისევე, როგორც უარის თქმა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებით სარგებლობაზე, არ ათავისუფლებს მას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯებში მონაწილეობისაგან.

3. ამ მუხლით განსაზღვრული მოვალეობის შეუსრულებლობისას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას შეუძლია მიმართოს სასამართლოს.

მუხლი 22. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ დაწესებული ნებაყოფლობითი შეზღუდვის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები ვალდებული არიან საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირონ მათ მიერ წერილობითი ხელშეკრულების საფუძველზე დადგენილი ინდივიდუალური საკუთრების მფლობელობის, სარგებლობის ან განკარგვის უფლების შეზღუდვა.

2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული შეზღუდვა ძალაში შედის მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ.

მუხლი 23. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდება

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას შეიძლება ჰქონდეს წესდება, რომელშიც განისაზღვრება:

ა) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებაში ცვლილებებისა და დამატებების შეტანის წესები;

ბ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების წესები;

გ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა რეგულარული ხარჯებისა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარებასთან დაკავშირებული დამატებითი სადანახარჯო შენატანების ოდენობა ამ კანონის მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად;

დ) სამეურნეო გეგმის მიღებისა და შესრულების წესები;

ე) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების გასხვისების, გაქირავების, იჯარით გაცემის, დაგირავების, აგრეთვე სერვიტუტისა თუ სხვაგვარი უფლების სხვა პირებისათვის გადაცემის წესები;

ვ) სესხის აღებისა და გაცემის წესები;

ზ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების შეძენის წესები;

თ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის არჩევისა და გათავისუფლების წესები;

ი) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვის ფუნქციების მოწვეული მმართველისთვის გადაცემის წესი;

კ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობასთან დაკავშირებული სხვა საკითხები.

2. თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა რაოდენობა თორმეტს არ აღემატება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებას იღებენ ხმათა 3/4-ით, ხოლო ყველა დანარჩენ შემთხვევაში – ხმათა 2/3-ით.

3. თუ ამ კანონის ამოქმედებიდან 3 თვის ვადაში მიღებული არ იქნა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობა ხორციელდება ამ კანონის V თავით დადგენილი წესებით, ვიდრე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები არ მიიღებენ ახალ წესდებას.

მუხლი 24. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაცია

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაცია ხდება:

ა) თუ მრავალბინიანი სახლი, მრავალბინიანი სახლის ის სადარბაზო (სადარბაზოები), რომელშიც (რომლებშიც) შექმნილი იყო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, მთლიანად დაინგრა;

ბ) თუ ამ კანონით დაფუძნებული ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ან მრავალბინიანი სახლის იმ სადარბაზოში (სადარბაზოებში), რომელშიც (რომლებშიც) შექმნილი იყო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, ყველა ბინის მესაკუთრე გახდა ერთი პირი;

გ) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ სხვა შემთხვევებში.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციის შემთხვევაში, დარჩენილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება, მიწის ნაკვეთის გარდა, გადანაწილდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა შორის მათი წილის შესაბამისად.

3. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციის შემდეგ დარჩენილი მიწის ნაკვეთი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებს შორის არ ნაწილდება. იგი ჩაითვლება მათ თანაზიარ საკუთრებად. მიწის ნაკვეთის გასხვისების ან უფლებრივად დატვირთვის შემთხვევაში მიღებული თანხა (ქონება) განაწილდება მესაკუთრეებს შორის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციამდე მათი წილის შესაბამისად.

მუხლი 25. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების გაერთიანება

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობებს საერთო ინტერესების დასაცავად შეუძლიათ შექმნან გაერთიანებები საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

თავი V. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მართვა

მუხლი 26. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მართვა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობას უძღვება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე.

2. ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელშიც სადარბაზოთა რაოდენობა ორს აღემატება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარეს შეუძლია თითო სადარბაზოში დანიშნოს წარმომადგენელი, რომლის ფუნქციებიც განისაზღვრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებმა არ მიიღეს წესდება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის მიერ დანიშნული წარმომადგენელი მოქმედებს ამ კანონისა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის მითითებების შესაბამისად.

3. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ხმების 2/3-ით, განსაზღვრული ვადით შეუძლიათ აირჩიონ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე. თუ ამ კანონის მიღებიდან 3 თვის ვადაში არჩეული არ იქნა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის ფუნქციებს ახალი თავმჯდომარის არჩევამდე, 6 თვის მონაცვლეობით ასრულებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები, რომელთა რიგითობაც წილის ყრის მეშვეობით განისაზღვრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე.

4. თავმჯდომარედ შეიძლება არჩეულ იქნეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ნებისმიერი წევრი ან მოწვეული მმართველი.

5. თავმჯდომარის არყოფნისას ან მის მიერ თავისი მოვალეობის შესრულების შეუძლებლობის შემთხვევაში, მისივე დავალებით თავმჯდომარის მოვალეობას ასრულებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ერთ-ერთი წევრი.

6. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის უფლებამოსილების დასრულების შემდეგ ყოფილი თავმჯდომარე ვალდებულია ახალ თავმჯდომარეს გადასცეს მის ხელთ არსებული და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარის საქმიანობასთან დაკავშირებული სრული ინფორმაცია, დოკუმენტაცია და მატერიალური ფასეულობები.

7. თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ ამ კანონის მიღებიდან 3 თვის ვადაში არ იქნა მიღებული ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, ვიდრე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები არ მიიღებენ წესდებას:

ა) იწვევს და უძღვება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებას;

ბ) უზრუნველყოფს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილებების შესრულებას;

გ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით იღებს აუცილებელ ზომებს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების სათანადო მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარების უზრუნველსაყოფად;

დ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით განსაზღვრავს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ხარჯებს მიმდინარე სამეურნეო წლისათვის;

ე) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით განსაზღვრავს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა რეგულარული ხარჯებისა და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარებასთან დაკავშირებული დამატებითი სადანახარჯო შენატანების ოდენობას ამ კანონის მე-5 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად;

ვ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით უზრუნველყოფს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების გასხვისებას, გაქირავებას, იჯარით გაცემას, დაგირავებას, აგრეთვე სერვიტუტისა თუ სხვაგვარი უფლებით სხვა პირებისათვის გადაცემას;

ზ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით უზრუნველყოფს სესხის აღებასა და გაცემას;

თ) იღებს ზომებს, რომლებიც აუცილებელია რაიმე ვადის დასაცავად ან რომელიმე უარყოფითი სამართლებრივი შედეგის თავიდან ასაცილებლად;

ი) იღებს და იხდის გაწეული ხარჯებისა თუ ვალების დასაფარავ თანხას, თუ ეს მესაკუთრეთა საერთო საქმეებს შეეხება;

კ) დებს ხელშეკრულებებს და წარადგენს საჭირო დოკუმენტაციას, თუ ეს დაკავშირებულია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასთან, ექსპლუატაციასთან და განვითარებასთან და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ინტერესებთან;

ლ) უზრუნველყოფს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ ნაკისრი სახელშეკრულებო პირობებისა და მოვალეობების შესრულებას;

მ) გამოდის სასამართლოში ან სხვა ორგანოებში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სახელით.

8. მესაკუთრე უფლებამოსილია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასთან, ექსპლუატაციასთან და განვითარებასთან დაკავშირებული სამუშაოები შეასრულოს თვითონ ან მესამე პირთა მეშვეობით. ასეთ შემთხვევებში მათ მიერ გაწეულ შრომას აღრიცხავს და აფასებს თავმჯდომარე. სადანახარჯო შენატანი მესაკუთრეს უმცირდება შესრულებული სამუშაოს შესაბამისად, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წესდებით ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

9. თავმჯდომარე უზრუნველყოფს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისათვის, ექსპლუატაციისა და განვითარებისათვის მუშა-მოსამსახურეების დაქირავებას და მათთან ხელშეკრულებების დადებას.

10. თავმჯდომარე ახორციელებს საქართველოს კანონმდებლობიდან გამომდინარე სხვა ვალდებულებებს.

მუხლი 27. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მოწვევა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებას იწვევს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე წელიწადში ერთხელ მაინც. აღნიშნული წესი ვრცელდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები არ მიიღებენ წესდებას ან თუ წესდებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

2. თუ თავმჯდომარე არ არის, ან იგი თავისი მოვალეობის საწინააღმდეგოდ თავს არიდებს კრების მოწვევას, კრება შეიძლება მოიწვიოს ნებისმიერმა მესაკუთრემ, თუ წესდებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

3. გადაუდებელი აუცილებლობის შემთხვევაში კრება მოიწვევა დაუყოვნებლივ.

4. კრების მოწვევის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებს უნდა ეცნობოს წერილობით.

5. კრებას უძღვება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, თუ კრება სხვა რამეს არ გადაწყვეტს.

მუხლი 28. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება

1. ამ მუხლში განსაზღვრული წესები ვრცელდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები არ მიიღებენ წესდებას.

2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია, თუ მას ესწრება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა 2/3.

3. თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრება არ არის გადაწყვეტილებაუნარიანი, მაშინ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე ხელმეორედ იწვევს კრებას იმავე დღის წესრიგით. ეს კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია მონაწილეთა რაოდენობის მიუხედავად, რომლის შესახებაც უნდა აღინიშნოს კრების მოწვევისას.

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილების მიღებისას თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ერთი ხმა. თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, მათ შეუძლიათ ხმის უფლება მხოლოდ ერთობლივად გამოიყენონ. თუ მესაკუთრეს აქვს რამდენიმე ბინა, მას აქვს ბინათა რაოდენობის შესაბამისი ხმები.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილებები მიიღება დამსწრეთა ხმების ნახევარზე მეტით, თუ ამ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

6. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრს უფლება არ აქვს მონაწილეობა მიიღოს კენჭისყრაში, თუ:

ა) არის ინტერესთა კონფლიქტი;

ბ) საკითხი ეხება მის წინააღმდეგ სასამართლოში შეტანილ სასარჩელო განცხადებას.

7. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილება აისახება ოქმში, რომელსაც ადგენს და ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე. თითოეული მესაკუთრე უფლებამოსილია გაეცნოს ოქმს.

8. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრს შეუძლია ოქმი გაასაჩივროს სასამართლოში.

9. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილების შესრულება სავალდებულოა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თითოეული წევრისათვის, მათ შორის, მათთვისაც, ვინც კენჭისყრაში მონაწილეობა არ მიიღო ნებისმიერი მიზეზით.

თავი VI. ურთიერთობანი ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოებთან

მუხლი 29. ურთიერთობანი ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოებთან

1. ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები ხელს უწყობენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების ჩამოყალიბებას, რისთვისაც შეიძლება განახორციელონ შემდეგი ღონისძიებები:

ა) სააგიტაციო-განმარტებითი მუშაობა მესაკუთრეებთან;

ბ) შესაბამის ორგანოებთან ერთად და საინიციატივო ჯგუფების მონაწილეობით მრავალბინიანი სახლების ტექნიკური პასპორტებისა და მრავალბინიანი სახლების ტექნიკური მდგომარეობის შესახებ ინფორმაციის მომზადება;

გ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების აღრიცხვა;

დ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების წევრთა სწავლება;

ე) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების ხელშესაწყობად პროგრამების შემუშავება.

2. ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოები ამ კანონის მე-11 მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტების შესაბამისად გასცემენ თანხმობას:

ა) ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ მრავალბინიან სახლში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის დასაფუძნებლად;

ბ) მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებზე მდებარე რამდენიმე მრავალბინიანი სახლის ყველა ბინის მესაკუთრის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე ერთი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის დასაფუძნებლად.

თავი VII. გარდამავალი და დასკვნითი დებულებანი

მუხლი 30. გარდამავალი დებულებანი

1. ამ კანონის ამოქმედებიდან 6 თვის ვადაში საქართველოს მთავრობამ:

ა) მიიღოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესი;

ბ) ამ კანონის მე-14 მუხლის სრულად ამოქმედებისათვის საქართველოს პარლამენტს წარუდგინოს შესაბამისი ცვლილებები „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ და „საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გაწეული მომსახურებისათვის დაწესებული საფასურის შესახებ“ საქართველოს კანონებში.

2. ვიდრე საქართველოს მთავრობა არ განსაზღვრავს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესს, ამ კანონის მე-4 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტები ვრცელდება იმ მრავალბინიანი სახლის შენობაში განთავსებულ სამეურნეო სათავსებზე, რომლებშიც ამ კანონის მიხედვით იქმნება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები.

3. ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე საქართველოს მთავრობის მიერ მისაღები ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესი არ გავრცელდება იმ მიწის ნაკვეთებზე, რომელთა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლებისადმი მიკუთვნება (საზღვრების დადგენა) უკვე განხორციელდა ზემოაღნიშნული წესის მიღებამდე.

მუხლი 31. კანონის ამოქმედება

ეს კანონი ამოქმედდეს 2007 წლის 1 აგვისტოდან.

საქართველოს პრეზიდენტი მ. სააკაშვილი

თბილისი,

2007 წლის 11 ივლისი.

№5277-რს

შეტანილი ცვლილებები:

1. საქართველოს 2011 წლის 11 ოქტომბრის კანონი №5095 - ვებგვერდი, 03.11.2011წ.

LAW OF GEORGIA

ON HOMEOWNERS' ASSOCIATIONS

Chapter I - General Provisions

Article 1 -Scope

This Law regulates relationships concerning the administration of common property of members of a homeowners' association ('HOA'), determines the forms of HOAs and the forms of ownership of members of an HOA, as well as basic legal conditions for the origination, establishment, operation and liquidation of HOAs.

Article 2 -Purpose of the Law

The purpose of this Law is to provide legal conditions for the administration, use and development of the common property of members of an HOA.

Article 3 - Definition of terms

For the purposes of this Law, the terms used in the Law have the following meanings:

a) homeowners' association - a union of owners of residential or non-residential spaces, including the space used for commercial purposes, located in an apartment building;

b) apartment in an apartment building - a subject of individual ownership in an apartment building, which may be a set of adjacent (interconnected) premises united in one system or isolated premises (set of premises) used for residential or non-residential, including commercial purposes;

c) apartment building - a building that consists of more than two subjects of individual ownership (apartments);

d) total area of an apartment - adjacent premises united (interconnected) in one system, isolated premises and/or the sum of the area of isolated premises;

e) individual property - ownership of an apartment and/or of a non-residential space, also of those parts of this area that may be modified, removed or added in such a way that does not unjustifiably infringe upon common property or individual ownership rights of the owner of any other apartment, as well as utility spaces (basements, attics, etc.) of apartment buildings owned by the members of an HOA;

f) common property of HOA members - a land parcel, an apartment building located on the same land parcel, a set of utility networks, equipment and installations, buildings, constructions and amenities that are not in individual ownership;

g) use of the common property of HOA members - activities directed at ensuring the functionality and the proper physical and technical condition of the common property of HOA members;

h) maintenance of the common property of HOA members - activities required for the everyday functioning of the common property of HOA members;

i) development of the common property of HOA members - activities involving the improvement, functional modification or reconstruction of the common property of HOA members;

j) owner - an owner of one of the apartments individually owned by HOA members;

k) association of owners of individual houses - an association established on a voluntary basis and consisting of owners of individual houses located on two or more adjacent land parcels;

l) total area of apartments in an apartment building - the sum of the total areas of apartments in an apartment building;

m) transit conduits - common use utility equipment and lines crossing areas of individual ownership.

Chapter II - Individual and Common Property of HOA Members

Article 4 - Individual property of HOA members

1. Individual property of HOA members shall be apartments owned by individual persons, as well as utility spaces (basements, attics, etc.) of the apartment building owned by HOA members.

2. HOA members shall, at a meeting, determine the actual status of ownership of utility spaces (basements, attics, etc.) of the apartment building by HOA members as of the date of the entry into force of this Law and adopt a decision, with a 2/3 of votes, which shall be recorded in the minutes of the meeting, unless a different quorum is provided for in the charter. For the registration of the right of ownership of utility spaces (basements, attics, etc.) of the apartment building with the Public Registry, an HOA member shall present the minutes of the meeting and the relevant drawings prepared by HOA members that make it possible to determine the location of the utility spaces.

Article 5 - Common property of HOA members

1. A land parcel forming part of the common property of HOA members, also part of the apartment building and those buildings, constructions, installations, utility networks and equipment that are not individually owned by HOA members shall constitute common property (common ownership) of HOA members.

2. The number of holders of common property is determined in accordance with the number of apartments.

3. The share of an owner in the common property of HOA members shall be determined by the ratio of the area under his/her individual ownership with the total area of apartments in an apartment building.

4. The following shall constitute common property of HOA members:

a) the land parcel;

b) buildings, constructions, utility and communication equipment and lines intended to provide services to the common property of HOA members;

c) load-bearing and enclosing non-load-bearing (facade) constructions of an apartment building (foundations, framework, walls, common balconies, inter-floor covering, parapet (railing), eaves (cornices), rain-pipes, etc.);

d) lobbies, entrances, corridors, stairwell enclosures, basements, attics, boiler-rooms, technical floors, roofs, elevators, as well as shafts, channels, garbage chutes, garbage hoppers of various purposes etc. in an apartment building that are not individually owned;

e) transit conduits.

5. Common property of HOA members may include acquired movable property, securities and intangible goods.

6. The share of an HOA member in the common property of HOA members shall determine his/her share of the common expenses for the maintenance, use and development of common property, unless otherwise provided for by the charter of the HOA.

Article 6 - Disposal of the common property of HOA members

1. Individual property may not be alienated without a proportionate share of individual owners in the common property of HOA members.

2. Individual property may not be encumbered with a mortgage or in any other way without a corresponding share in the common property of HOA members.

3. The restrictions on the disposal of common property of HOA members established by this Law or the charter of the HOA shall not apply to the disposal of individual property or its encumbrance with a mortgage or in any other way as provided for by paragraphs 1 and 2 of this article.

4. Individual objects or parts of the common property of HOA members may be transferred for use to a third person only in accordance with the rules laid down by the charter of the HOA.

5. Upon the unanimous decision of all HOA members it shall be possible to transfer for use the following objects of the common property:

a) stairwell enclosures and stairs;

b) elevators, elevator or any other shafts and channels;

c) common corridors and galleries;

d) technical floors, load-bearing and enclosed non-load-bearing (facade) constructions, roofs;

e) mechanical, electric and sanitary engineering and other equipment and installations serving the apartment building.

6. It shall be possible to encumber, in accordance with the Civil Code of Georgia, a land parcel that is part of the common property of HOA members with the right of limited use by HOA members or third persons.

Article 7 - Use of individual and common property of HOA Members

1. An owner may use the parts of the individually owned building as he/she deems appropriate and preclude any kind of influence from third persons on these parts of the building if by doing so he/she does not violate this Law or the rights of third persons.

2. An owner may use the common property of HOA members.

3. An owner, regardless of the location of his/her apartment, shall have an obligation to other homeowners to bear the expenses associated with the maintenance and use of the common property of HOA members in proportion to his/her share, unless otherwise provided for by the charter of the HOA.

4. An owner who did not vote for a measure that is not directly associated with the maintenance and use of the common property of HOA members shall not be obliged to bear expenses associated with such measures. Also, he/she may not demand the benefits associated with these measures, unless otherwise provided for by the charter of the HOA or by a decision of a meeting of HOA members.

Article 8 -Administration of the common property of HOA Members

1. Joint administration of the common property of HOA members shall be carried out by the owners, unless otherwise provided for by the charter of the HOA or any other agreement.

2. An owner may, without the consent of other owners, take, within reasonable bounds, measures necessary to avert an immediate threat of damage to the common property of HOA members. This owner may request reimbursement of the expenses incurred by him/her.

3. Owners may require that the HOA activities be carried out in accordance with the charter of the HOA, or in the case of absence of a charter, in accordance with the requirements of this Law and the common interests of homeowners.

Article 9 - Borders of the land parcel forming part of the common property of HOA members

1. The borders of the land parcel forming part of the common property of HOA members shall be established, modified and assigned in accordance with the rules prescribed by the legislation of Georgia.

2. Possible modifications made to the borders of a land parcel forming part of the common property of HOA as a result of the development of the common property of HOA members shall be regulated in accordance with the procedure provided for by the legislation of Georgia.

Chapter III - Development of the Common Property of HOA Members

Article 10 - Conditions for the development of the common property of HOA members

1. The development of the common property of HOA members in such a way that significantly alters the common property of HOA members and affects the use of the common property by homeowners shall be carried out by a unanimous decision of all members of the HOA taken at a meeting of HOA members.

2. In the case of the alteration of the area of common property of HOA members as a result of the development of the common property of HOA members, the shares of HOA members shall be recalculated and registered with the Public Registry at the expense of the member (members) whose share has been increased as a result of the alteration of the relevant area, unless HOA members agree otherwise.

Article 10¹ Conditions for the development of individual property of HOA Members

1. The property individually owned by an HOA member may be developed without the consent of the HOA if such development affects the common property of HOA members but does not increase the area under individual ownership and/or create a new object of individual property.

2. If the construction activities provided for by paragraph 1 of this article increase the area under individual ownership and/or create a new object of individual property, the decision on the permissibility of such construction activities shall be taken by the HOA with 2/3 of the votes.

3. If the construction activities provided for by paragraph 1 of this article imply the demolition of the common property of HOA members, a corresponding decision shall be taken by the HOA with 2/3 of the votes.

Law of Georgia No 5095 of 11 October 2011 – web-site, 3.11.2011

Chapter IV - Homeowners' Association

Article 11 - Apartment building homeowners' association established in accordance with this Law

1. By the entry into force of this Law a homeowners' association shall be deemed established in such an apartment building that is located on a single land parcel and has more than two individually owned apartments.

2. Upon anunanimous decision of all members of the homeowners' association of an apartment building located on a single land parcel and with the consent of the executive body of the local self-government it shall be possible to establish homeowners' associations of one or more entrances.

3. Upon a decision of all homeowners of several apartment buildings located on the adjacent land parcels and with the consent of the executive body of the local self-government it shall be possible to establish one HOA.

4. Conditions for liquidating an HOA shall be determined by this Law and the legislation of Georgia.

5. The activities of an HOA shall be carried out in accordance with this Law and the charter of the HOA.

Article 12 -Association of homeowners of individual houses

1. Owners of individual houses located on two or more adjacent land parcels may establish an association of homeowners of individual houses.

2. The activities, rights and obligations and the procedure for the liquidation of an association of homeowners of individual houses shall be regulated by the charter adopted by the homeowners of individual houses.

3. The requirements of this Law, except for paragraphs 1 and 2 of this article, shall not apply to the activities of an association of homeowners of individual houses.

Article 13 - Objectives of an HOA

The main objectives of a homeowners' association are: Maintenance,use and development of common property.

Article 14 - Legal status of HOAs

1. An HOA is not a legal person. It may have operating or other accounts in a bank, as well as other necessary requisites.

2. An HOA shall have a separate property; it may acquire property and non-property rights and obligations in its own name; in legal relationships an HOA shall be represented by the chairperson or another duly authorised person.

3. An HOA shall not be responsible for the obligations of its members.

4. The claims of the creditors of an HOA may be satisfied from the property of HOA members. Also, for the decisions made by an HOA, except for the cases provided for by Article 7(4) of this Law, the HOA members shall be liable, personally and jointly, in proportion to their share in the common property of HOA members. The responsibility of a hired manager is determined by an agreement.

5. The chairperson of an HOA, in agreement with the meeting of HOA members, or any other person duly authorised by the HOA, may register with the Public Registry the indebtedness of a member of the homeowners' association to the homeowners' association as a liability attached to an immovable property, provided that such indebtedness exceeds GEL 500.

6. In the case of disposal of individual property, the new owner shall be liable, personally and jointly, for the unfulfilled obligations associated with the membership in the homeowners' association.

Article 15 - Income of HOAs

1. The source of income of HOAs may be any kind of income that is not prohibited by the legislation of Georgia.

2. It shall be possible to impose on HOA members additional expenses associated with the development of the common property of HOA members if this is approved by 2/3 of the HOA members.

Article 16 - Non-entrepreneurial economic activities of HOAs

1. An HOA may carry out non-entrepreneurial economic activities and shall, in the first place, use the income derived from such activities in accordance with the charter of the HOA and for the accomplishment of the objectives determined by this Law.

2. An HOA may carry out the following types of non-entrepreneurial economic activities:

a) transfer for use or alienate the common property of HOA members, including those roofs, attics, basements or land parcels that are not in individual ownership. This paragraph shall not apply to utility spaces provided for by Article 4(2) of this Law.

b) place funds in banks or other credit institutions;

c) carry out non-entrepreneurial economic activities of other types provided for by the legislation of Georgia.

Article 17 - Name of an HOA

1. In order to engage in legal relationships an HOA shall have a name.

2. The abbreviation - 'HOA' shall precede the name of an HOA.

3. If an HOA does not have a name, the address of the HOA shall be deemed to be its name.

Article 18 - Rights of HOAs

An HOA shall have the right to:

a) enter into agreements with third persons to achieve the objectives determined by this Law and by its charter;

b) acquire immovable and movable property;

c) in an established manner:

c.a) lease, rent, exchange, alienate or write off the common movable property of HOA members;

c.b) lease, rent or alienate the common immovable property of HOA members;

d) insure the common property of HOA members;

e) use a bank credit;

f) carry out other activities prescribed by the charter of the HOA that do not contradict the legislation of Georgia.

Article 19 -Membership of HOAs

1. A member of an HOA shall be a homeowner in an apartment building.

2. If an apartment is owned by several owners by the right of common ownership, they shall decide on the appointment of their representative in the HOA. If the owners fail to appoint a representative, the oldest of the owners shall be deemed to be a representative.

3. An HOA membership shall be acquired upon the purchase of individual property in an apartment building.

4. Interests of the minor members of HOA shall be represented by their parents, guardians, or care givers. Any actions on behalf of minors shall be carried out in accordance with the legislation of Georgia.

5. HOA membership of a person shall be terminated from the moment of the termination of the right of ownership due to the death of the owner, liquidation of a legal person, alienation of the apartment or any other reasons. The legal successor of this person or the buyer of the given property shall become the HOA member from the moment of the origination of the right of ownership to such property.

Article 20 - Rights of HOA members

An HOA member may:

a) possess, use and administer his/her apartment as he/she deems appropriate without the consent of other members of the homeowners' association; preclude any kind of influence on such property by other persons if by doing so he/she does not violate the law or the rights of third persons;

b) be reimbursed from the funds of the HOA for urgent expenses incurred by him/her, within reasonable bounds, to prevent damage to the common property of HOA members

c) participate in the activities of the HOA personally or through a representative;

d) elect or be elected as the chairperson of the HOA;

e) receive information on the activities of the HOA, on the condition of the common property of HOA members and of the expenses incurred;

f) come up with proposals to improve the activities of the HOA;

g) exercise other rights provided for by the legislation of Georgia and the charter of the homeowners' association.

Article 21 - Obligations of HOA members

1. An HOA member shall:

a) maintain the individual property and the common property of HOA members in such a condition and use it in such a way that does not cause damage to other owners, and act within the limits of the obligation to tolerate neighbouring nuisances;

b) make sure that the employees of his/her enterprise located in the apartment building, or those persons to whom he/she transfers for use the individually or commonly owned land parcel or parts of the building fulfil the obligations prescribed by sub-paragraph (a) of this paragraph;

c) tolerate the nuisance in that part of the building that forms part of his/her apartment, as well as in the common property of HOA members, provided that such nuisance complies with the conditions prescribed by sub-paragraphs (a) and (b) of this paragraph.

d) allow an authorised person to enter the apartment and use it temporarily if it is necessary to bring the common property of HOA members into a proper condition and to carry out ongoing repair work; any damage inflicted in this process shall be reimbursed;

e) tolerate activities that are necessary for equipping and operating communications and supply facilities. The owner for whom such activities are carried out shall reimburse any damage inflicted in this process;

f) participate in bearing the expenses associated with the maintenance and use of the common property of HOA members in accordance with Article 5(6) of this Law;

g) for the purpose of protecting the common property of HOA members, comply with construction, technical, fire-prevention, sanitary and other rules and regulations;

h) at the time of alienating his/her property inform the person intending to buy the property of existing or anticipated obligations to the HOA;

i) fulfil other obligations prescribed by the legislation of Georgia and the charter of the HOA.

2. Non-use of the property by an HOA member or a refusal to use the common property of HOA members shall not release him/her from the obligation to participate in expenses associated with the maintenance and use of the common property of HOA members.

3. In the case of failure to perform the obligation provided for by this article, the HOA may apply to a court.

Article 22 - Registration with the Public Registry of voluntary restrictions established by HOA members

1. HOA members shall register any restrictions to the right of possession, use or administration of individual property set by them under a written agreement.

2. The restriction provided for by paragraph 1 of this article shall enter into force only after its registration with the Public Registry.

Article 23 - Charter of an HOA

1. An HOA may have a charter that shall determine:

a) the rules for making changes and additions to the charter of the HOA;

b) the rules for developing the common property of HOA members;

c) the amounts of the regular expenses of HOA members and additional expenses associated with the development of the common property of HOA members under Article 5(6) of this Law;

d) the rules for the adoption and execution of a management plan;

e) the rules for alienating, renting, leasing or pledging the common property of HOA members as well as for transferring easements or any other rights to other persons;

f) the rules for taking or granting loans;

g) the rules for purchasing the common property of HOA members;

h) the rules for the appointment and dismissal of the HOA chairperson;

i) the procedure for the transfer of the HOA common property management functions to a hired manager;

j) other issues related to the activities of the HOA.

2. If the number of HOA members does not exceed 12, the charter of the HOA shall be adopted by 3/4 of the HOA members, and in other cases, by 2/3 of the votes.

3. If a charter of an HOA is not adopted within 3 months after the entry of this Law into force, the activities of the HOA shall be carried out in accordance with the rules provided for by Chapter V of this Law, until a new charter is adopted by the HOA members.

Article 24 - Liquidation of HOAs

1. An HOA shall be liquidated:

a) if an apartment building, or the entrance (entrances) of an apartment building where the HOA was formed, has been completely destroyed;

b) if one person acquired the ownership of all the apartments of an HOA established under this Law or of all the apartments in the entrance (entrances) of an apartment building where an HOA was formed;

c) in other cases provided for by the legislation of Georgia;

2. In the case of liquidation of an HOA, the remaining common property of HOA members, except for the land parcel, shall be distributed among the HOA members in proportion to their shares;

3. The land parcel remaining after the liquidation of an HOA shall not be distributed among the HOA members. It shall be deemed as joint property. The sum of money (property) derived as a result of the alienation of a land parcel or encumbrance of its title shall be distributed among the HOA members in proportion to their shares held before the liquidation of the HOA.

Article 25 - Union of HOAs

HOAs may form unions as provided for by the legislation of Georgia to protect their common interests..

Chapter V - Administration of HOAs

Article 26 - Administration of HOAs

1. Activities of an HOA shall be administered by the chairperson of the HOA.

2. In those apartment buildings where the number of entrances exceeds two, the chairperson of the HOA may appoint a representative per entrance, whose functions shall be determined by the charter of the HOA or, if the HOA members fail to adopt the charter, the representative appointed by the HOA chairperson shall carry out his/her activities under this Law and the instructions of the HOA chairperson.

3. A meeting of HOA members may elect, for a specified term, the HOA chairperson with 2/3 of the votes. If the HOA chairperson has not been elected within 3 months after the entry into force of this Law, the duties of the HOA chairperson shall, until the election of a new HOA chairperson, be carried out by the HOA members with 6 month rotations and their order shall be determined by casting lots at a meeting of the HOA members.

4. Any member of the HOA or a hired manager may be elected as chairperson of the HOA.

5. In the case of the absence of the chairperson or his/her inability to perform his/her duties, the duties of the HOA chairperson shall be carried out by one of the HOA members under the instructions of the chairman.

6. After the expiry of the term of office of the HOA chairperson, the previous chairperson shall transfer to the new chairperson the full information, documentation and material assets held by him/her and related to the activities of the HOA chairperson.

7. If an HOA fails to adopt the charter of the HOA within 3 months after the entry into force of this Law, the chairperson of the HOA shall, before the adoption of the charter by the HOA members:

a) call and chair meetings of the HOA members;

b) ensure the performance of the decisions adopted at a meeting of the HOA members;

c) in agreement with a meeting of the HOA members, take measures necessary for the maintenance, use and development of the common property of the HOA members;

d) in agreement with the meeting of the HOA members, determine the expenses of the HOA for the current economic year;

e) in agreement with a meeting of the HOA members, determine the regular expenses of the HOA members and additional contributions associated with the development of the common property of the HOA members as provided for by Article 5(6) of this Law.

f) in agreement with a meeting of the HOA members, alienate, rent, lease or pledge the common property of the HOA members and transfer such property under easement or other rights to other persons;

g) in agreement with a meeting of the HOA members, ensure the taking and granting of loans;

h) take measures necessary to meet certain deadlines or to avoid any negative legal outcome;

i) receive and pay the amount of money required to cover the expenses and debts incurred, if it concerns the common property of homeowners;

j) enter into agreements, present necessary documentation if it is related to the maintenance, exploitation and development of the common property of the HOA members and common interests of the HOA members;

k) ensure the fulfilment of contractual terms and obligations undertaken by the HOA;

l) appear in court or other bodies on behalf of he HOA.

8. Homeowners may carry out the work associated with the maintenance, use and development of the common property of the HOA members personally or through third persons; In that case, the work performed by them shall be accounted for and evaluated by the chairperson. The contribution of an owner towards the expenses shall be decreased proportionally to the work performed, unless otherwise provided by the charter of the HOA or a decision of a meeting of the HOA members.

9. The chairperson shall hire and enter into contracts with workers for the maintenance, use and development of the common property of the HOA members.

10. The chairperson shall perform other obligations provided for by the legislation of Georgia.

Article 27 - Calling of a meeting of HOA members

1. A meeting of HOA members shall be called by the chairperson of the HOA at least once in a year. This rule shall apply only to cases where the members of the HOA fail to adopt a charter or where the charter does not provide to the contrary.

2. In the case of absence of the chairperson, or he/she, contrary to his/her duties, avoids the calling of a meeting, the meeting may be called by any owner, unless otherwise provided in the charter.

3. In the case of urgent necessity, a meeting shall be called immediately.

4. The members of the HOA shall be given notice of the meeting in writing.

5. The meeting shall be chaired by the chairperson of the HOA, unless the meeting decides otherwise.

Article 28 - Meeting of HOA members

1. The rules prescribed by this article shall be applicable only if the members of the HOA fail to adopt a charter.

2. The meeting of the members of the HOA shall be duly constituted if the 2/3 of the members of the HOA are present.

3. If the meeting of the members of the HOA is not duly constituted, the chairperson of the HOA shall call the meeting again with the same agenda. This meeting shall be duly constituted regardless of the number of participants, which shall be noted when calling the meeting.

4. When adopting a decision at the meeting of the HOA members, each owner shall have one vote. If an apartment is owned by several owners, they may exercise their right to vote only jointly. If an owner owns several apartments, he/she shall have the number of votes corresponding to the number of apartments owned.

5. Decisions at the meeting of HOA members shall be adopted by a majority of the votes of the members present, unless otherwise provided by this Law.

6. A member of an HOA may not participate in the voting if:

a) he/she has a conflict of interests;

b) the issue concerns a law suit brought against him/her in court.

7. A decision of the members of the HOA shall be documented in the minutes of the meeting, which shall be drafted and signed by the chairperson of the meeting. Each owner may review the minutes.

8. A member of the HOA may appeal the minutes to a court.

9. The decision of the meeting of the HOA members shall be binding on each member of the HOA, including for those who did not participate in the voting for any reason.

Chapter VI - Relationship with Local Self-government Authorities

Article 29 - Relationship with Local Self-government Authorities

1. Local self-government authorities shall support the formation of HOAs. For this purpose they may carry out the following activities:

a) advocacy and awareness-raising work with homeowners;

b) preparation of technical passports of apartment buildings and information regarding the technical condition of apartment buildings in collaboration with relevant authorities and with participation of investment groups;

c) registration of HOAs;

d) training of HOA members;

e) development of programmes to support HOAs.

2. Executive bodies of local self-government shall, pursuant to Article 11(2) and (3) of this Law, issue a consent:

a) to form an HOA of one or several entrances on the basis of a unanimous decision of all members of the homeowners' association of an apartment building located on one land parcel;

b) to form one HOA on the basis of an unanimous decision of all the homeowners of the apartment buildings located on adjacent land parcels.

Chapter VII - Transitional and Final Provisions

Article 30 - Transitional provisions

1. Within 6 months after this Law enters into force, the Government of Georgia shall:

a) adopt a procedure for establishing the boundaries of land parcels under common ownership of HOA members;

b) present to the Parliament of Georgia relevant amendments to the Law of Georgia on the Registration of Rights on Immovable Property and the Law of Georgia on the Fees Established for Services Provided by the National Agency of Public Registry in order to ensure the full entry into force of Article 14 of this Law.

2. Until the Government of Georgia determines the procedure for establishing the boundaries of land parcels under the common ownership of HOA members, Article 4(1) and (2) of this Law shall apply to the utility spaces located in those apartment buildings in which the HOAs are formed under this Law.

3. The procedure for establishing the boundaries of land parcels under the common property of the HOA members, which is to be adopted by the Government of Georgia under sub-paragraph (a) of paragraph 1 of this article, shall not apply to land parcels which were assigned (whose boundaries were established) to apartment buildings prior of the adoption of the aforementioned procedure.

Article 31 - Entry into force of the Law

This Law shall enter into force on 1 August 2007.

President of Georgia M. Saakashvili

Tbilisi

11 July 2007

No 5277-რს