საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ და საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს წევრების - ირინე იმერლიშვილის, გიორგი კვერენჩხილაძის და მაია კოპალეიშვილის განსხვავებული აზრი საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის 2017 წლის 17 ოქტომბრის №3/4/550 გადაწყვეტილებაზე

საქართველოს სახელით

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს

პლენუმის

გადაწყვეტილება №3/4/550

2017 წლის 17 ოქტომბერი

ქ. ბათუმი

პლენუმის შემადგენლობა :

ზაზა თავაძე – სხდომის თავმჯდომარე, მომხსენებელი მოსამართლე;

ირინე იმერლიშვილი – წევრი;

გიორგი კვერენჩხილაძე – წევრი;

მანანა კობახიძე – წევრი;

მაია კოპალეიშვილი – წევრი;

მერაბ ტურავა – წევრი;

თეიმურაზ ტუღუში – წევრი;

ლალი ფაფიაშვილი – წევრი;

თამაზ ცაბუტაშვილი – წევრი.

სხდომის მდივანი: დარეჯან ჩალიგავა.

საქმის დასახელება: საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ.

დავის საგანი: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლისა და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის კონსტიტუციურობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით.

საქმის განხილვის მონაწილენი: მოსარჩელე ნოდარ დვალი და მისი წარმომადგენელი არჩილ ჩოფიკაშვილი, მოპასუხის – საქართველოს პარლამენტის წარმომადგენელი თამარ მესხია, მოწმე – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იურიდიული დეპარტამენტის ადმინისტრაციულ წარმოებათა სამსახურის უფროსი ვახტანგ ბოხაშვილი, სპეციალისტი – იაგო ხვიჩია.

I

აღწერილობითი ნაწილი

1. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 4 იანვარს კონსტიტუციური სარჩელით (რეგისტრაციის №550) მომართა საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალმა. საკონსტიტუციო სასამართლოს მეორე კოლეგიას კონსტიტუციური სარჩელი არსებითად განსახილველად მიღების საკითხის გადასაწყვეტად გადაეცა 2013 წლის 8 იანვარს. კონსტიტუციური სარჩელის არსებითად განსახილველად მიღების საკითხის გადასაწყვეტად საკონსტიტუციო სასამართლოს მეორე კოლეგიის განმწესრიგებელი სხდომა, ზეპირი მოსმენის გარეშე, გაიმართა 2013 წლის 30 აპრილს.

2. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 14 მაისის №2/4/550 საოქმო ჩანაწერით კონსტიტუციური სარჩელი არსებითად განსახილველად იქნა მიღებული სასარჩელო მოთხოვნის იმ ნაწილში, რომელიც შეეხება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლისა და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის კონსტიტუციურობას საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს მეორე კოლეგიის საქმის არსებითი განხილვის სხდომა გაიმართა 2014 წლის 27 იანვარს, 4 თებერვალს და 27 თებერვალს.

3. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს მეორე კოლეგიის 2015 წლის 26 ივნისის №2-3/1/550 განჩინებით საქმე განსახილველად გადაეცა საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმს, რომელმაც 2015 წლის 29 ივნისის №3/2-1/550 საოქმო ჩანაწერით №550 კონსტიტუციური სარჩელი მიიღო პლენუმზე განსახილველად. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის საქმის არსებითი განხილვის სხდომა გაიმართა 2015 წლის 30 ივლისს.

4. №550 კონსტიტუციურ სარჩელში საკონსტიტუციო სასამართლოსადმი მიმართვის სამართლებრივ საფუძვლებად მითითებულია: საქართველოს კონსტიტუციის 89-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტი, „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტი, 31-ე მუხლი, 39-ე მუხლის პირველი პუნქტი, „საკონსტიტუციო სამართალწარმოების შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის მე-2 პუნქტი, მე-10 მუხლის პირველი პუნქტი და მე-16 მუხლი.

5. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის თანახმად, „შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე“. ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი კი ადგენს, რომ „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა“.

6. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი განამტკიცებს საკუთრების საყოველთაო უფლებას. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით დადგენილია, რომ „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის დასაშვებია ამ მუხლის პირველ პუნქტში აღნიშნულ უფლებათა შეზღუდვა კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით, იმგვარად, რომ არ დაირღვეს საკუთრების უფლების არსი“.

7. კონსტიტუციურ სარჩელში მითითებულია, რომ მოსარჩელე ნოდარ დვალმა 2002 წლის 7 მარტს შეიძინა და ფლობდა 2100 კვ. მ. მიწის ნაკვეთს ქალაქ თბილისში. ამასთან, მას აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული ჰქონდა საჯარო რეესტრში. 2011 წლის 7 მარტს ნოდარ დვალის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე ყალბი მიღება-ჩაბარების აქტის გამოყენებით, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა სხვა პირზე. ამის შემდგომ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი ორჯერ გასხვისდა.

8. ნოდარ დვალმა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და დანაშაულით მიყენებული ზიანის ანაზღაურების მიზნით, მოითხოვა მიწის ნაკვეთის დაბრუნება და, შესაბამისად, იმ ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, რომელთა საფუძველზეც მესამე პირებმა შეიძინეს ხსენებული მიწის ნაკვეთი. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, ნოდარ დვალის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რამდენადაც სასამართლომ მიიჩნია, რომ მყიდველი წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს, რაც გამორიცხავდა მიწის ნაკვეთის დაბრუნებას თავდაპირველი მესაკუთრისათვის.

9. მოსარჩელის არგუმენტაციით, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით დაცულ საკუთრების უფლებას, რამდენადაც უძრავი ნივთის არაუფლებამოსილი პირის მიერ გასხვისებისას შემძენის კეთილსინდისიერება გამორიცხავს ნამდვილი მესაკუთრის უფლებას, დაიბრუნოს კუთვნილი მიწის ნაკვეთი.

10. მოსარჩელის განმარტებით, საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა და ადამიანს გააჩნია დაბადებიდან, მისი რეგისტრაცია კი არის სამოქალაქო ურთიერთობების დარეგულირების მექანიზმი. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია გარიგება მხარეთა შორის, რა დროსაც ნივთის ნამდვილი მესაკუთრე შემძენს გადასცემს ამ ნივთზე უფლებას ანუ საკუთრება წარმოიშობა გარიგების საფუძველზე და არა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით. მესაკუთრის ნების გარეშე შეუძლებელია უფლების წარმოშობა და, შესაბამისად, ასეთი უფლების სხვა პირისათვის გადაცემა.

11. მოსარჩელე მხარემ საქმის არსებითი განხილვის სხდომაზე განაცხადა, რომ სადავო ნორმები ქმნის მოცემულობას, რომლის პირობებშიც საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრირებულ პირს, რომელსაც ნამდვილი უფლება არ გააჩნია და რეგისტრაცია განახორციელა დანაშაულებრივი ქმედების შედეგად, აქვს შესაძლებლობა, გაასხვისოს ეს ნივთი და, თუ შემძენი ამ ფაქტის მიმართ აღმოჩნდა კეთილსინდისიერი, რეალური მესაკუთრე ვერ შეძლებს გასხვისებულ ნივთზე საკუთრების უფლების აღდგენას. საჯარო რეესტრში პირის მესაკუთრედ რეგისტრაცია არ უნდა წარმოადგენდეს საკუთრების უფლების წარმომშობ ფაქტს, ჯერ უნდა არსებობდეს რეალური საკუთრების უფლება, ხოლო მისი რეგისტრაცია უნდა იყოს უკვე არსებული უფლების ტექნიკური უზრუნველყოფა.

12. მოსარჩელის განმარტებით, საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი ერთმანეთისაგან არ მიჯნავს საკუთრების უფლებას უძრავ და მოძრავ ნივთებზე, თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ახდენს არაუფლებამოსილი პირის მიერ მათი გასხვისების სამართლებრივი შედეგების დიფერენცირებულ რეგულირებას. თუ მოძრავი ნივთი მესაკუთრის ნების გარეშე გავა მისი მფლობელობიდან და არაუფლებამოსილი პირი მას გაასხვისებს, ნამდვილი მესაკუთრე, შემძენის კეთილსინდისიერების მიუხედავად, შეძლებს საკუთრების უფლების დაბრუნებას. ამისაგან განსხვავებით, ნამდვილი მესაკუთრე ვერ აღიდგენს საკუთრებას იმ უძრავ ნივთზე, რომელიც სხვა პირმა დანაშაულებრივი ქმედების შედეგად დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში და შემდეგ გაასხვისა კეთილსინდისიერ შემძენზე. მოსარჩელისათვის გაუგებარია, რას ეფუძნება აღნიშნული დიფერენცირება უძრავი და მოძრავი ნივთების გასხვისებას შორის და რატომ არ გამოიყენა კანონმდებელმა ანალოგიური წესი უძრავ ნივთებთან დაკავშირებითაც.

13. მოსარჩელე მხარის არგუმენტაციით, უძრავი ნივთების საკუთრებასთან მიმართებით კეთილსინდისიერი შემძენისათვის უპირატესობის მინიჭება არათუ იცავს, არამედ პირიქით – საფრთხეს უქმნის სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას, რამდენადაც ნამდვილი მესაკუთრის საკუთრების უფლება წარმოადგენს დროებით მოცემულობას, რომელიც ახალი თაღლითობის ჩადენამდე ვადით არის შემოფარგლული. ამასთან, ნამდვილ მესაკუთრეს არ შეუძლია განჭვრიტოს, როდის შეწყვეტს არსებობას ნივთზე მისი საკუთრების უფლება.

14. მოსარჩელის განცხადებით, აუცილებელია, სადავო ნივთზე საკუთრების უფლება დაუბრუნდეს პირვანდელ, ნამდვილ მესაკუთრეს, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნდა გააჩნდეს კომპენსაციის მოთხოვნის უფლება. მოსარჩელე მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებებზე და განმარტავს, რომ არც კანონმდებლობა და არც სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკა არ ითვალისწინებს მის მდგომარეობაში მყოფი პირების მიერ სადავო ქონების დაბრუნების შესაძლებლობას, მესაკუთრესა და კეთილსინდისიერ შემძენს შორის უპირატესობა ყოველთვის ამ უკანასკნელს ენიჭება, რაც დაუცველს ხდის ნამდვილი მესაკუთრის უფლებას და არღვევს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით დადგენილ საკუთრების უფლების არსს.

15. მოსარჩელეს, საკუთარი არგუმენტაციის გასამყარებლად, მოჰყავს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოსა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკა.

16. მოპასუხის განმარტებით, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. მოქმედი კანონმდებლობა საკუთრების უფლების წარმოშობას სწორედ საჯარო რეესტრში შესაბამისი ჩანაწერით დადასტურებულ რეგისტრაციის ფაქტს უკავშირებს. სადავო ნორმებით კი დაცულია კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელიც ენდობა საჯარო რეესტრის ჩანაწერს და გამსხვისებელს მიიჩნევს მესაკუთრედ.

17. საქართველოს პარლამენტის წარმომადგენლის არგუმენტაციით, კანონმდებელი ვალდებულია, შექმნას გარკვეული სამართლებრივი წესრიგი, რათა საკუთრების უფლება მუდმივად საეჭვო ხასიათს არ ატარებდეს. სადავო ნორმების მიზანს წარმოადგენს სამართლებრივი წესრიგისა და სტაბილურობის უზრუნველყოფა. იმ შემთხვევაში, თუ კეთილსინდისიერ შემძენს არ ექნება საჯარო რეესტრის ჩანაწერისადმი ნდობა და კანონი უსასრულოდ დაუშვებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგებების საცილოდ გახდომის შესაძლებლობას, დაირღვევა თავად საკუთრების უფლების არსი და საფუძველი გამოეცლება სამართლებრივ წესრიგს.

18. მოპასუხის განცხადებით, სადავო ნორმების თანახმად, თუ უძრავი ნივთი გასხვისდა ნამდვილი მესაკუთრის ნებისაგან დამოუკიდებლად, უპირატესობა ენიჭება კეთილსინდისიერ შემძენს და ნივთის შეძენა ითვლება ნამდვილად. აღნიშნული რეგულაცია ზღუდავს პირვანდელი მესაკუთრის ინტერესებს, მაშინ როდესაც აღმოჩნდება, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერი მცდარია, თუმცა შემძენი ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია ანუ მან გარიგების დადების მომენტში არ იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, რაც, საბოლოო ჯამში, გარიგების მონაწილე მხარეებისა და მესამე პირების უფლებების დაცვას ემსახურება.

19. მოპასუხემ საქმის არსებითი განხილვის სხდომაზე აღნიშნა, რომ კანონმდებლის მიერ უძრავ და მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებული გარიგებების სხვადასხვაგვარად მოწესრიგება თავისთავად არ გულისხმობს საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის დარღვევას. უძრავი ნივთებისაგან განსხვავებით, მოძრავი ნივთები შემადგენლობის მრავალფეროვნებით გამოირჩევა, სხვადასხვაა მათი საკუთრებაში გადაცემის მომენტი და მათი გასხვისების სამართლებრივი რეჟიმი მაღალი სამოქალაქო რისკის მატარებელია. შესაბამისად, არასოდეს არ არის გამორიცხული იმგვარი გარემოებების არსებობა, რომელიც ეჭვქვეშ დააყენებს მოძრავ ნივთებზე უფლებას.

20. მოპასუხის განცხადებით, დადგენილი რეგულაცია წარმოადგენს კეთილსინდისიერი შემძენისა და თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესების სამართლიანი დაბალანსების მექანიზმს. მიუხედავად იმისა, რომ საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე რჩება კეთილსინდისიერ შემძენს, თავდაპირველ მესაკუთრეს შეუძლია, ზიანის ანაზღაურება მოითხოვოს იმ პირისაგან, ვისმა ქმედებამაც საკუთრების უფლების დაკარგვა გამოიწვია. იმ შემთხვევაში კი, თუ თავდაპირველ მესაკუთრეს ზიანი მიადგა სახელმწიფო ორგანოს ბრალით, საქართველოს კონსტიტუციის 42-ე მუხლის მე-9 პუნქტი სახელმწიფოს აკისრებს ზიანის სრული მოცულობით ანაზღაურების ვალდებულებას.

21. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოპასუხე მხარე მიიჩნევს, რომ სადავო ნორმებით დადგენილი რეგულაცია წარმოადგენს დასახელებული ლეგიტიმური მიზნის მიღწევის გამოსადეგ და აუცილებელ საშუალებას და, შესაბამისად, არ ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის პირველ და მე-2 პუნქტებს.

22. საქმეზე მოწმის სახით მოწვეულ იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს იურიდიული დეპარტამენტის ადმინისტრაციულ წარმოებათა სამსახურის უფროსი ვახტანგ ბოხაშვილი. მოწმის განცხადებით, 1996 წელს მიღებულ იქნა „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი, რომელიც იცნობდა მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციას მიახლოებული საზღვრებით ანუ დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით. საჯარო რეესტრში წლების განმავლობაში ხდებოდა რეგისტრაცია ამგვარი მონაცემების საფუძველზე, რამაც მრავალი პრაქტიკული პრობლემა წარმოშვა. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის დადგენასთან დაკავშირებულ სირთულეებს იწვევდა ის ფაქტიც, რომ რიგ გეოგრაფიულ ობიექტებზე (ქალაქსა თუ დაბაში) რეგისტრირებული მონაცემების ჯამი აღემატებოდა ამ ობიექტის რეალურ ჯამურ ფართობს. ამასთან, მიწის მართვის დეპარტამენტში დაცული იყო დაუზუსტებელი მონაცემები ქაღალდის ვერსიის სახით, რომელთა არქივირება და სისტემატიზაცია ვრცელი პროცესია და ყოველდღიურად მიმდინარეობს. რეგისტრაციის პროცესში, ყოველივე აღნიშნულის გამო, დაშვებულ იქნა შეცდომები, თუმცა ყველა იმ არაზუსტ რეგისტრაციაზე, რომელიც განხორციელდა საჯარო რეესტრის ბრალით, სასამართლო წესით მოხდა მესაკუთრეებისათვის ზიანის ანაზღაურება.

23. მოწმის განმარტებით, სადავო ნორმები, პირვანდელ მესაკუთრესთან შედარებით, უპირატესობას ანიჭებს კეთილსინდისიერ შემძენს, რაც იმას გულისხმობს, რომ მას რჩება საკუთრების უფლება სადავო ნივთზე. საჯარო რეესტრი მოკლებულია შესაძლებლობას, შემძენს გაუუქმოს საკუთრების უფლება იმ შემთხვევაში, თუ დადგინდა გამსხვისებლის მიერ განხორციელებული რეგისტრაციის არაკანონიერება. რეგისტრაციის გაუქმება დასაშვებია მხოლოდ მაშინ, თუ მიწის ნაკვეთი არ არის გასხვისებული და საკუთრება შემძენზე არ არის გადასული.

24. მოწმემ ყურადღება გაამახვილა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილში არსებულ ჩანაწერზე, რომლის თანახმადაც, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ამ ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი. მოწმემ განმარტა, რომ აღნიშნული ნორმა მიღებულია 1997 წელს, მაშინ როდესაც მოქმედებდა 1996 წლის „რეგისტრაციის შესახებ“ კანონი, რომლის მიხედვითაც, თუ პირი არ ეთანხმებოდა რეგისტრატორის გადაწყვეტილებას, მას შეეძლო საჩივარი წარედგინა რეგისტრატორთან. მისი აზრით, სწორედ ამ ჩანაწერმა გამოიწვია სადავო ნორმის ამგვარი ფორმულირებით ჩამოყალიბება, თუმცა დღეს მოქმედი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი აღარ ითვალისწინებს საჯარო რეესტრში საჩივრის წარდგენას რეგისტრაციის კანონიერებასთან დაკავშირებით და მისი განხილვის უფლებამოსილება აქვს მხოლოდ სასამართლოს.

25. მოწმე მიიჩნევს, რომ ინტერესთა კონფლიქტი უნდა გადაწყდეს კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ. იმ შემთხვევაში, თუ კანონმდებლობა დაუშვებს გამონაკლისს და დაადგენს, რომ, თუ გამსხვისებლის რეგისტრაცია მოხდა ყალბი დოკუმენტის საფუძველზე, შემძენი არ არის კეთილსინდისიერი, კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი დაკარგავს იმ შინაარსს, რომელიც თავის დროზე მას კანონმდებელმა მიანიჭა. ამასთანავე, იგი მიუთითებს, რომ მოქმედი რეგულაცია თავდაპირველ მესაკუთრეს არ ტოვებს გარანტიების გარეშე და მას აძლევს შესაძლებლობას, მოთხოვნა წაუყენოს მისთვის ზიანის მიმყენებელ პირს და ამ გზით დაიკმაყოფილოს საკუთარი ინტერესი.

26. საქმეზე სპეციალისტად მოწვეულ იქნა იაგო ხვიჩია. სპეციალისტის განმარტებით, სადავო ნორმებით დადგენილი კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის მექანიზმი არ ეწინააღმდეგება კონსტიტუციას, რამდენადაც ეს უკანასკნელიც წარმოადგენს მესაკუთრეს, რომელმაც გარიგების საფუძველზე შეიძინა საკუთრების უფლება. ამასთანავე, დანაშაულის შედეგად დაზარალებულს წარმოადგენს არა კეთილსინდისიერი შემძენი, არამედ თავდაპირველი მესაკუთრე, რომელსაც არ გამოუვლენია ნება გარიგების დადებაზე და დაკარგა საკუთრების უფლება. შესაბამისად, სწორედ თავდაპირველმა მესაკუთრემ უნდა იდავოს არაუფლებამოსილ გამსხვისებელთან და მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება.

27. სპეციალისტი გაუმართლებლად მიიჩნევს დოკუმენტაციის სიყალბესთან დაკავშირებით საჯარო რეესტრისათვის პასუხისმგებლობის დაკისრებას, ვინაიდან ეს უკანასკნელი არის ადმინისტრაციული ორგანო, რომლის ფუნქციებშიც არ შედის სისხლის სამართლის დანაშაულის წინააღმდეგ ბრძოლა. მისი აზრით, ობიექტურად, შეუძლებელია საჯარო რეესტრის რეგისტრატორის მხრიდან გამოაშკარავებულ იქნეს მასთან წარდგენილი დოკუმენტის, პირის მიერ გაყალბების ფაქტი და შესაძლებელია, საჯარო რეესტრს მხოლოდ კონკრეტული, დაცვითი ღონისძიებების განხორციელება დაევალოს.

28. სპეციალისტი მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სიზუსტის პრეზუმფციის არარსებობის პირობებში შემძენს ვერ ექნებოდა კანონიერი ნდობა და იგი იძულებული იქნებოდა, გადაემოწმებინა უძრავი ნივთის ისტორია, ეს ყოველივე კი გააძვირებდა ტრანზაქციების განხორციელებას. სპეციალისტმა ასევე განაცხადა, რომ სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას განაპირობებს ის ფაქტი, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის მიმართ არ უნდა არსებობდეს პრეტენზიები. ამასთანავე, მნიშვნელობა არ ექნება, თუ რა ვადა მიეცემა თავდაპირველ მესაკუთრეს კეთილსინდისიერი შემძენისათვის პრეტენზიის წასაყენებლად, რამდენადაც ამგვარი შესაძლებლობის დაშვება, თავისთავად, იწვევს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის დაზიანებას.

29. „საკონსტიტუციო სამართალწარმოების შესახებ“ საქართველოს კანონის 14¹ მუხლის პირველი პუნქტის საფუძველზე, №550 კონსტიტუციურ სარჩელზე საქართველოს მოქალაქე გივი ადამიამ წარმოადგინა სასამართლოს მეგობრის წერილობითი მოსაზრება.

30. სასამართლოს მეგობრის აზრით, საკუთრების კონსტიტუციური უფლება სახელმწიფოს ავალდებულებს, უზრუნველყოს როგორც მესაკუთრის ინტერესების, ისე მესამე პირთა უფლებების დაცვა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის მიხედვით, გამსხვისებელი არის პირი, რომელიც გამოხატავს ნებას, გაასხვისოს მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება. აღნიშნული მუხლის თანახმად, ქონების განკარგვას ახდენს არა მისი ნამდვილი მესაკუთრე, არამედ პირი, რომელიც ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. სადავო ნორმა შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, ზღუდავს ნამდვილი მესაკუთრის უფლებას და იგი სრულად დაუცველი რჩება, რამდენადაც მისი უფლებაში აღდგენის რეალური საშუალება არ არსებობს.

31. სასამართლოს მეგობრის წერილობით მოსაზრებაში ჩამოყალიბებული პოზიციის თანახმად, საჯარო რეესტრის მიზანს წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის გამარტივება და მისი უსაფრთხოების უზრუნველყოფა. ბრუნვის უსაფრთხოება კი არ გულისხმობს მხოლოდ შემძენის ინტერესების დაცვას, მასში ასევე მოიაზრება ნამდვილი მესაკუთრის ინტერესების დაცვა, რომელსაც საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას ჰქონდა საჯარო რეესტრის სანდოობის კანონიერი მოლოდინი. საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაყალბება და დანაშაულის შედეგად ზიანის მიყენებისაგან არავინაა დაზღვეული. ამიტომ სახელმწიფომ უნდა შექმნას დაზარალებულის ინტერესების დაცვის რეალური შესაძლებლობა. სადავო რეგულაციით სახელმწიფო ერევა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით დაცულ საკუთრების უფლებაში და აკანონებს არამესაკუთრის მიერ ნივთის უკანონო განკარგვის ფაქტს.

32. სასამართლოს მეგობრის მოსაზრებით, ნამდვილი მესაკუთრის უფლების მსგავსი სახით ჩარევა არათანაზომიერია, რამდენადაც, როგორც მესაკუთრეს, ისე შემძენს, გააჩნიათ თანაბრად ღირებული ინტერესი და კეთილსინდისიერი შემძენისათვის უპირატესობის მინიჭება თანასწორობის ძირითადი უფლების დარღვევაცაა. შემძენის ინტერესების დაცვა ხორციელდება ნამდვილი მესაკუთრის უფლებების მომეტებული შეზღუდვის ხარჯზე, რაც წარმოადგენს არაპროპორციულ ჩარევას ძირითად უფლებაში.

33. სასამართლოს მეგობრის წერილობითი მოსაზრება ასევე წარმოადგინა ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის იურიდიული ფაკულტეტის მაგისტრატურის სტუდენტმა, მარიამ ბოჭორიშვილმა. სასამართლოს მეგობრის მოსაზრებით, სადავო ნორმებით დადგენილი შეზღუდვის მიზანს წარმოადგენს სამართლებრივი უსაფრთხოების, სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვისა და დაცული მართლწესრიგის უზრუნველყოფა. დადგენილი რეგულაციით, კეთილსინდისიერი შემძენი კეთილსინდისიერების ფაქტისა და საჯარო რეესტრის მონაცემების სანდოობის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, ინარჩუნებს საკუთრებას, ხოლო თავდაპირველ მესაკუთრეს მის მიმართ მოთხოვნის უფლება ერთმევა. საჯარო რეესტრის მონაცემების ეჭვქვეშ დაყენების შემთხვევაში საფრთხის ქვეშ დადგება სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა და მართლწესრიგისადმი სანდოობა, რომელთა არსებობაც საზოგადოებრივ საჭიროებას წარმოადგენს.

34. სასამართლოს მეგობრის წერილობითი პოზიციის თანახმად, სადავო რეგულაცია იწვევს თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლების ანულირებას, რამდენადაც მას არ აქვს საშუალება, ფლობდეს, სარგებლობდეს და განკარგავდეს საკუთარ ქონებას. ამის საპირწონედ, მას შეუძლია რეგრესის წესით მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება გამსხვისებლისაგან. კანონმდებელმა ინტერესთა კონფლიქტი თავდაპირველ მესაკუთრესა და კეთილსინდისიერ შემძენს შორის ამ უკანასკნელის სასარგებლოდ გადაწყვიტა და მას დაუტოვა საკუთრების უფლება სადავო ნივთზე. ეს კი განპირობებულია სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და მართლწესრიგის ფუნქციონირების მიზნით, რაც მომეტებული საზოგადოებრივი საჭიროებითაა განპირობებული. შესაბამისად, სადავო ნორმები არ ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებს.

35. სასამართლოს მეგობრის წერილობითი მოსაზრება ასევე წარმოადგინა თამარ ჭარბაძემ. სასამართლოს მეგობრის განმარტებით, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია შემძენს აძლევს გარანტიას, რომ ჩანაწერის უზუსტობის შემთხვევაში დავის არსებობისას უპირატესობა მიენიჭება აღნიშნულ მონაცემებს და საჯარო რეესტრის მიმართ შემძენის კეთილსინდისიერ ნდობას. საჯარო რეესტრის მონაცემებისადმი ნდობა კი, თავის მხრივ, წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის საფუძველს.

36. სასამართლოს მეგობრის პოზიციით, მოცემულ შემთხვევაში ხდება ორი სახელმწიფოს მიერ დასაცავი სიკეთის დაპირისპირება და სწორედ მას ეკისრება თავდაპირველი მესაკუთრისა და კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებების თანასწორად დაცვის ვალდებულება, რამდენადაც მათ, საკუთრების კონსტიტუციური უფლების ფარგლებში, დაცვის თანაბარი მოლოდინი აქვთ. სასამართლოს მეგობრის განმარტებით, ასეთ შემთხვევაში სახელმწიფო თავად უნდა იყოს სამართლებრივი უსაფრთხოების გარანტი და მანვე უნდა უზრუნველყოს ამ ინტერესის დაკმაყოფილება.

37. სასამართლოს მეგობრის წერილობითი პოზიციის თანახმად, №550 კონსტიტუციური სარჩელის ავტორის უფლებების დარღვევა უპირველესად გამოიწვია უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სისტემის ხარვეზიანობამ და ამგვარი სისტემის არსებობის გამო პასუხისმგებლობა სწორედ სახელმწიფოს უნდა დაეკისროს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელის მოთხოვნა უნდა დაკმაყოფილდეს არა სადავო ნორმების არაკონსტიტუციურად ცნობის, არამედ სახელმწიფოს მიერ ზიანის მიყენების ფაქტის აღიარებისა და რეგისტრაციის ეფექტური სისტემის შექმნის გზით.

II

სამოტივაციო ნაწილი

1. საკუთრების უფლების არსი

1. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი განამტკიცებს საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების და მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლებას. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-32). საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი, ერთი მხრივ, წარმოადგენს კერძო საკუთრების ინსტიტუტის კონსტიტუციურსამართლებრივ გარანტიას, ხოლო, მეორე მხრივ, განამტკიცებს ძირითად უფლებას. საკუთრების ძირითადი უფლების დაცვა წარმოადგენს პიროვნების თავისუფალი განვითარების მნიშვნელოვან წინაპირობას. საკონსტიტუციო სასამართლოს არაერთხელ განუმარტავს, რომ „საკუთრების უფლება ადამიანის არამარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის №1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალაშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

2. ამავე დროს, საკუთრების უფლება წარმოადგენს თანამედროვე დემოკრატიული საზოგადოების განვითარების საყრდენს, რომელსაც ეფუძნება ეკონომიკური თავისუფლება და სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვა. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას და, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვის განვითარებას. საკუთრების კონსტიტუციურსამართლებრივი გარანტია მოიცავს ისეთი საკანონმდებლო ბაზის შექმნის ვალდებულებას, რომელიც უზრუნველყოფს საკუთრებითი უფლების პრაქტიკულ რეალიზებას და შესაძლებელს გახდის საკუთრების შეძენის გზით ქონების დაგროვებას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-33).

2. სადავო ნორმების შინაარსი, შესაფასებელი მოცემულობისა და უფლების შეზღუდვის იდენტიფიცირება

3. N550 კონსტიტუციურ სარჩელზე სადავოდ არის გამხდარი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის კონსტიტუციურობა საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის თანახმად, „შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე“. ხოლო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა“. სადავო ნორმები წარმოადგენს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით მოწესრიგებული საკუთრების შეძენის კომპლექსური წესის ერთ-ერთ ელემენტს. ნორმების კონსტიტუციურობის შემოწმებისას, უპირველეს ყოვლისა, უნდა დადგინდეს მათი შინაარსი და მოხდეს იდენტიფიცირება საკუთრების შეძენასთან დაკავშირებულ რომელ ტრანზაქციებს არეგულირებენ ისინი. მხოლოდ ამის შემდეგ გახდება შესაძლებელი მოცემულ საქმეზე საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ შესაფასებელი მოცემულობის ზუსტად იდენტიფიცირება, უფლების შეზღუდვის ფაქტის დადგენა და ასეთის არსებობის შემთხვევაში შეზღუდვის კონსტიტუციურობის შემოწმება.

4. საკონსტიტუციო სასამართლოს დამკვიდრებული პრაქტიკის თანახმად, „სადავო ნორმის შინაარსის განსაზღვრისას საკონსტიტუციო სასამართლო, სხვადასხვა ფაქტორთან ერთად, მხედველობაში იღებს მისი გამოყენების პრაქტიკას. საერთო სასამართლოები, თავისი კომპეტენციის ფარგლებში, იღებენ საბოლოო გადაწყვეტილებას კანონის ნორმატიულ შინაარსთან, მის პრაქტიკულ გამოყენებასთან და, შესაბამისად, მის აღსრულებასთან დაკავშირებით. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საერთო სასამართლოების მიერ გაკეთებულ განმარტებას აქვს დიდი მნიშვნელობა კანონის რეალური შინაარსის განსაზღვრისას. საკონსტიტუციო სასამართლო, როგორც წესი, იღებს და იხილავს საკანონმდებლო ნორმას სწორედ იმ ნორმატიული შინაარსით, რომლითაც იგი საერთო სასამართლომ გამოიყენა“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2015 წლის 4 მარტის №1/2/552 გადაწყვეტილება საქმეზე „სს „ლიბერთი ბანკი“ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-16). აღნიშნულიდან გამომდინარე, სადავო ნორმების განმარტებისას საკონსტიტუციო სასამართლო დაეყრდნობა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკას.

5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებით: „სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლებში ნახსენებ ტერმინ „გამსხვისებელში“ ყოველთვის იგულისხმება პირი, რომელიც არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს საჯარო რეესტრში მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება და, ამდენად, ის არ არის უფლებამოსილი დადოს გარიგება“ (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის პირველი ივლისის გადაწყვეტილება №ას-1607-1509-2012) . ზოგადი წესის თანახმად, საკუთრების შეძენა ხდება ქონების ნამდვილ მესაკუთრესა და შემძენს შორის დადებული გარიგების საფუძველზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი და ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი კი შეეხება შემთხვევას, როდესაც უძრავი ქონების გასხვისება ხდება იმ პირის მიერ, რომელიც არასწორად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში (შემდგომში „არაუფლებამოსილი გამსხვისებელი“). ამდენად, სადავო ნორმები არეგულირებენ საგამონაკლისო შემთხვევას, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება ისეთი პირის მიერ, რომელიც მესაკუთრეს არ წარმოადგენს, თუმცა ასეთად არასწორად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.

6. იმისათვის, რომ შემძენი გახდეს მესაკუთრე, სადავო ნორმები გამყიდველის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაციის ფაქტთან ერთად ასევე ადგენენ დამატებით პირობებს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი, ისევე როგორც ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი მიუთითებს, რომ შემძენი მხოლოდ მაშინ გახდება მესაკუთრე, თუ მან არ იცოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებით, „უზუსტო ჩანაწერთან დაკავშირებით, შემძენს არაკეთილსინდისიერად აქცევს არა ყოველგვარი ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთი, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას, ანუ იმ გარემოებათა ცოდნა, რის გამოც ჩანაწერი უზუსტოა“ (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილება №ას-189-182-2013) .

7. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლისაგან განსხვავებით, ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი რეესტრში არასწორად რეგისტრირებული მესაკუთრის მიერ ქონების განკარგვისას შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის მეორე დამაბრკოლებელ გარემოებასაც ითვალისწინებს. კერძოდ, შემძენი ვერ გახდება მესაკუთრე, თუ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ საჩივარია შეტანილი. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაში არის გადაწყვეტილებები, რომელთა თანახმადაც, საკმარისია საჩივრის არსებობის ობიექტური ფაქტი გარიგების მომენტში და ეს ავტომატურად აქცევს შემძენს არაკეთილსინდისიერად (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება №ას-524-498-2013). ასევე, მოიძებნება გადაწყვეტილებები, რომელთა მიხედვითაც, შემძენი ითვლება კეთილსინდისიერად მაშინაც კი, თუ რეესტრის მიმართ შეტანილია საჩივარი, თუმცა ამის შესახებ შემძენი არ არის ინფორმირებული (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება №ას-1298-1236-2014). შესაბამისად, განსახილველ საქმეზე საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო სადავო ნორმების ორივე განმარტებას მიიღებს მხედველობაში.

8. ამავე დროს აღსანიშნავია, რომ საქართველოს უზენაესის სასამართლოს განმარტებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლებით დადგენილი საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ვრცელდება მხოლოდ რეგისტრაციაუნარიან უფლებებზე (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 8 აპრილის გადაწყვეტილება №ას-675-642-2014) და, ამასთანავე, კეთილსინდისიერ შემძენს იცავს არა ყოველგვარი გარიგებისას, არამედ მხოლოდ სასყიდლიანი გარიგებების დადებისას (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 17 ივნისის გადაწყვეტილება №ას-491-465-2015) .

9. ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკის გათვალისწინებით, სადავო ნორმებს აქვს შემდეგი შინაარსი: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი ადგენს საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ არასწორად რეგისტრირებული პირის მიერ ქონების განკარგვის შემთხვევაში საკუთრების შემძენზე გადასვლას, თუ გარიგებას სასყიდლიანი ხასიათი აქვს და შემძენმა არ იცოდა, რომ გამსხვისებელი არაუფლებამოსილი იყო. ხოლო 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი დამატებით განსაზღვრავს, რომ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლა ასევე გამოირიცხება, თუ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარია შეტანილი. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი შეეხება მხოლოდ უძრავ ნივთებზე საკუთრების განკარგვის შემთხვევებს, ხოლო 312-ე მუხლის რეგულირების სფერო უფრო ფართოა და, ზოგადად, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებებს მიემართება. განსახილველი დავის ფარგლებში კეთილსინდისიერი შემძენის ქონების მესაკუთრედ მიჩნევა სადავოდ მხოლოდ უძრავი ქონების გასხვისების შემთხვევაში არის გამხდარი. შესაბამისად, საკონსტიტუციო სასამართლო სადავო ნორმის მხოლოდ იმ ნორმატიული შინაარსის კონსტიტუციურობას აფასებს, რომელიც ეხება უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევებს.

10. ამავე დროს აშკარაა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლით დადგენილი რეგულირება განსხვავდება 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი წესისაგან. 185-ე მუხლი არ გამორიცხავს კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას იმ შემთხვევაში, თუ რეესტრის ჩანაწერის მიმართ საჩივარია შეტანილი. შესაბამისად, 185-ე მუხლის საფუძველზე არაუფლებამოსილი გამსხვისებლის მიერ საკუთრების განკარგვის უფრო მეტი შემთხვევა ექცევა. გარიგება, რომლის ფარგლებშიც კეთილსინდისიერი შემძენი მესაკუთრედ იქნებოდა ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის საფუძველზე, შეიძლება ასეთად არ იქნეს მიჩნეული ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილიდან გამომდინარე (იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარია შეტანილი).

11. ორივე სადავო ნორმა ერთდროულად მოქმედებს და მათი ერთობლივი გამოყენების, მათ შორის, კოლიზიის გადაწყვეტის შედეგად, საერთო სასამართლოებმა ყოველ ინდივიდუალურ შემთხვევაში შესაძლოა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივრის შეტანის ფაქტი კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის შემაფერხებელ გარემოებად მიიჩნიონ. თუმცა ის ფაქტი, რომ სხვა ნორმასთან კოლიზიის შედეგად შესაძლებელია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის რომელიმე შინაარსი არ იქნეს გამოყენებული, თავისთავად, სადავო ნორმატიულ შინაარსს არ ცვლის და არც მის კონსტიტუციურობაზე მიუთითებს. მსგავს შემთხვევაში სადავო ნორმის კონსტიტუციურობის შემოწმების ფარგლებთან დაკავშირებით საკონსტიტუციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ „საკონსტიტუციო სასამართლო შეზღუდულია ნორმატიული აქტების კონსტიტუციურობის შეფასებით, რაც პრინციპულად განსხვავდება კანონიერების პრობლემის გადაწყვეტისგან. თუ საკონსტიტუციო სასამართლო ნორმატიული აქტების კონსტიტუციურობის პრობლემას გადაწყვეტს ზემდგომი, კონსტიტუციის შესაბამისი აქტის გამოყენებით და ნორმის კონსტიტუციასთან შესაბამისობის მტკიცებას საფუძვლად დაუდებს ზემდგომი, კონსტიტუციის შესაბამისი ნორმის არსებობას, ის პრაქტიკულად არ შეასრულებს თავის ფუნქციას და პირდაპირ დანიშნულებას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2009 წლის 27 აგვისტოს №1/2/434 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-9). ამდენად, სპეციალური ან იერარქიულად მაღლა მდგომი კანონის მოქმედების შედეგად, სადავო ნორმის ამა თუ იმ ნორმატიული შინაარსის პრაქტიკაში გამოყენების გამორიცხვა მისი კონსტიტუციურობის საკითხის დამოუკიდებლად შეფასებას ვერ დააბრკოლებს. ამდენად, ხსენებული დავის გადაწყვეტისას საკონსტიტუციო სასამართლო თითოეული სადავო ნორმის კონსტიტუციურობას ინდივიდუალურად, მათი შინაარსის გათვალისწინებით შეაფასებს სადავო ნორმებს შორის კოლიზიის საკითხის გადაწყვეტის და შესაბამისად, იმ შედეგების განსაზღვრის გარეშე, რომელსაც ისინი ერთობლივი მოქმედების შედეგად აყენებენ.

12. სადავო ნორმების შინაარსის იდენტიფიცირების შემდეგ, უპირველეს ყოვლისა, უნდა გაირკვეს №550 კონსტიტუციურ სარჩელში სადავოდ არის გამხდარი მათი ყველა ასპექტი, ყველა ნორმატიული შინაარსი, თუ მხოლოდ რომელიმე ნაწილი. უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენა ხდება გარიგებათა ფართო სპექტრის საფუძველზე, რომლებიც თავისი ხასიათით მნიშვნელოვნად განსხვავდებიან ერთმანეთისაგან. საკუთრების შეძენა შეიძლება განხორციელდეს როგორც სასყიდლიანი გარიგების (ნასყიდობა, გაცვლა და სხვა) შედეგად, ასევე უსასყიდლოდ – ჩუქებით ან მემკვიდრეობით მიღების გზით. ამავე დროს, განსხვავება შეიძლება არსებობდეს თავად სასყიდლიან გარიგებებს შორის, მათი ნაწილი შეიძლება ატარებდეს საბაზრო ხასიათს, დადებული იყოს ერთმანეთისგან დამოუკიდებელ პირებს შორის, ჩვეულებრივი საბაზრო ურთიერთობების ფარგლებში ორმხრივი სარგებლის მისაღებად. ასევე გვხვდება გარიგებები, რომლებშიც ნასყიდობას გააჩნია სიმბოლური ხასიათი, ხდება ქონების სიმბოლურ ფასად გაყიდვა. ასეთ პირობებში გარიგების უმთავრესი მიზანი არ არის ქონების საბაზრო პირობებში გაყიდვის გზით ორმხრივი სარგებლის მიღება. სადავო ნორმა ნებისმიერი სასყიდლიანი გარიგების დადებისას იცავს კეთილსინდისიერ შემძენს, თუმცა დავის გადაწყვეტისას რელევანტურია, განისაზღვროს რა ტიპის გარიგებებთან მიმართებით ითხოვს მოსარჩლე სადავო ნორმების არაკონსტიტუციურად ცნობას.

13. კონსტიტუციურ სარჩელში, ისევე როგორც საქმის ზეპირი განხილვისას, მოსარჩელე მიუთითებს სადავო ნორმის იმ ნორმატიული შინაარსის არაკონსტიტუციურობაზე, რომელიც შეეხება მისი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენის მიერ ყიდვას. არც კონსტიტუციურ სარჩელში და არც საქმის ზეპირი განხილვისას არ ყოფილა მითითება იმასთან დაკავშირებით, რომ მოსარჩელისათვის სადავო ნორმა პრობლემატურია სპეციფიკურად ქონების არასაბაზრო გარიგების ფარგლებში გასხვისების შემთხვევაში. მოსარჩელე მხარე არ მიუთითებს, რომ სადავო ნორმების არაკონსტიტუციურობას მსგავსი შესაძლებლობა განაპირობებს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკონსტიტუციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში სადავოდ არის გამხდარი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლისა და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის ის ნორმატიული შინაარსი, რომელიც შეეხება საბაზრო გარიგებებს ანუ ისეთ ტრანზაქციებს, რომლებიც დადებულია ბაზრის ორ დამოუკიდებელ მონაწილეს შორის და რომლის ფარგლებშიც ორივე მხარე მოქმედებს საკუთარი ინტერესების საუკეთესოდ უზრუნველსაყოფად, სარგებლის მისაღებად. ხსენებულ შემთხვევებში ქონების გასხვისებისა და შეძენისას მხარეთა გადაწყვეტილებაზე გავლენას ახდენს საბაზრო ფაქტორები და არა რაიმე სხვა გარემოება (მაგალითად, მხარეთა ურთიერთკავშირი, ერთი მხარის მიერ მეორის წახალისება და ა.შ.). ამდენად, მოცემული დავის გადაწყვეტისას საკონსტიტუციო სასამართლოს შესაფასებელ მოცემულობას წარმოადგენს მხოლოდ სადავო ნორმების იმ ნორმატიული შინაარსის კონსტიტუციურობა, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენს იცავს საბაზრო გარიგების დადებისას.

14. საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ შესაფასებელი მოცემულობის იდენტიფიცირების შემდეგ უნდა დადგინდეს, წარმოადგენს თუ არა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლითა და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი წესი საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით აღიარებული საკუთრების უფლების შეზღუდვას. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით „შეზღუდვა“ უნდა იქნეს გაგებული პოზიტიური შინაარსით. თუ „შეზღუდვას“ ამ სიტყვის პირდაპირი მნიშვნელობით განვმარტავთ, მაშინ კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტი მხოლოდ საკუთრების უფლებაში ნეგატიური ჩარევისაგან დამცავ და სახელმწიფოს შემზღუდველ ნორმად იქცევა. ამ შემთხვევაში ძალიან მნიშვნელოვანია, სწორად იქნეს გაგებული 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის მიზანმიმართულება. სწორედ ამ პუნქტის საფუძველზეა უფლებამოსილი სახელმწიფო, საკუთრების სოციალური ბუნებიდან გამომდინარე, დაადგინოს საკუთრების შინაარსი და ფარგლები. „შეზღუდვა“ უნდა გავიგოთ როგორც საკანონმდებლო ჩარჩოების დადგენა სახელმწიფოს მიერ. სხვა შემთხვევაში 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის რეგულირების სფეროდან გავიდოდა ურთიერთობების მთელი კომპლექსი, რომელთა მიმართაც ვერ მოხდება „შეზღუდვის“ მისადაგება მისი პირდაპირი მნიშვნელობით. 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის შემთხვევაში საკუთრების ჩამორთმევისაგან განსხვავებით, სახელმწიფო ადგენს სამართლებრივ რეჟიმს, მაგრამ არ არის აუცილებელი, რომ პირდაპირ ან ირიბად მონაწილეობა მიიღოს კონკრეტულ ურთიერთობაში“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის №2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-11).

15. მოცემულ შემთხვევაში სადავო ნორმები არეგულირებს უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენისას წარმოშობილ კერძოსამართლებრივ ურთიერთობებს. სახელმწიფო, როგორც საჯარო ხელისუფლების განმახორციელებელი პირი, ამ ურთიერთობებში არ მონაწილეობს როგორც საკუთრების შემძენი ან გამსხვისებელი. ამ თვალსაზრისით, სახელმწიფოს ჩართულობა მხოლოდ ურთიერთობის მოწესრიგებით შემოიფარგლება. სადავო ნორმების საფუძველზე უძრავი ნივთების შეძენის სამართლებრივი რეჟიმის დადგენით სახელმწიფო განსაზღვრავს საკუთრების შინაარსს. კერძოდ, სადავო ნორმის მიხედვით, უძრავ ქონებაზე არაუფლებამოსილ გამსხვისებელთან დადებული გარიგებით საკუთრებას მოიპოვებს კეთილსინდისიერი შემძენი იმ პირობებში, როდესაც სახეზე არ არის ნამდვილი მესაკუთრის თანხმობა. შედეგად, ნამდვილი მესაკუთრე თავად კარგავს უფლებას, გამოითხოვოს ქონება კეთილსინდისიერი შემძენისგან. რეგულაცია, რომელიც საკუთრების შინაარსს განსაზღვრავს იმგვარად, რომ მესაკუთრეს ართმევს ქონებას მისი ნების გამოვლენის გარეშე, წარმოადგენს საკუთრების უფლების შეზღუდვას. შესაბამისად, სადავო ნორმა ზღუდავს საკუთრების უფლებას და მისი კონსტიტუციურობა უნდა შეფასდეს საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული კონსტიტუციურსამართლებრივი სტანდარტებით.

3. შეზღუდვის გამართლება

3.1. შეფასების ტესტი

16. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის დაცული უფლება არ არის აბსოლუტური ხასიათის, თავად კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის დასაშვებია ამ მუხლის პირველ პუნქტში აღნიშნულ უფლებათა შეზღუდვა კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით, იმგვარად, რომ არ დაირღვეს საკუთრების უფლების არსი“. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკუთრების უფლება შეიძლება შეიზღუდოს უფლების შეზღუდვის ფორმალური და მატერიალური მოთხოვნების დაცვით. მოცემულ შემთხვევაში უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის წესი, მათ შორის, სადავო ნორმებით დადგენილი შეზღუდვა გათვალისწინებულია კანონით – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით. შესაბამისად, კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული ფორმალური მოთხოვნა დაცულია.

17. საკითხის კანონით მოწესრიგებასთან ერთად საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი მოითხოვს, საკუთრების უფლების შეზღუდვა განხორციელდეს მხოლოდ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების არსებობისას, საკუთრების უფლების არსის დაურღვევლად. „საკუთრების კონსტიტუციური უფლების შეზღუდვისთვის საჭიროა აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებით განპირობებული შეზღუდვის წესის კანონით რეგლამენტირება. სწორედ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების არსებობა იძლევა საკუთრების უფლების შეზღუდვის კონსტიტუციურსამართლებრივ ლეგიტიმაციას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-58).

18. საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ შინაარსს კონკრეტულ შემთხვევაში კანონმდებელი განსაზღვრავს. მოქმედება „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ არ ნიშნავს, რომ ის არის მიმართული საზოგადოებისათვის გარკვეული და გარდაუვალი უარყოფითი შედეგების თავიდან ასაცილებლად. კანონმდებელი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის“ შეიძლება მოქმედებდეს, როდესაც მას ამოძრავებს საზოგადოებისათვის ან მისი ნაწილისათვის დადებითი შედეგების მომტანი მიზნები“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის №2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-15).

19. ამასთანავე, საკუთრების უფლების შეზღუდვის გამართლებისათვის აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების არსებობასთან ერთად დაცული უნდა იყოს თანაზომიერების პრინციპი. „თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნაა, რომ უფლების მზღუდავი საკანონმდებლო რეგულირება უნდა წარმოადგენდეს ღირებული საჯარო (ლეგიტიმური) მიზნის მიღწევის გამოსადეგ და აუცილებელ საშუალებას. ამავე დროს, უფლების შეზღუდვის ინტენსივობა მისაღწევი საჯარო მიზნის პროპორციული, მისი თანაზომიერი უნდა იყოს. დაუშვებელია ლეგიტიმური მიზნის მიღწევა განხორციელდეს ადამიანის უფლების მომეტებული შეზღუდვის ხარჯზე“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-60).

3.2. ლეგიტიმური საჯარო მიზანი

20. მოპასუხის, საქართველოს პარლამენტის წარმომადგენლის განმარტებით, სადავო ნორმების მიზანია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის დამკვიდრება და ხელშეწყობა. საქმეზე სპეციალისტად მოწვეული იაგო ხვიჩიას მითითებით, სადავო ნორმები ასევე ემსახურება საჯარო რეესტრის ამონაწერისადმი ნდობის არსებობას, უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებული ხარჯების შემცირებას და შეძენის პროცესის გამარტივებას.

21. საკუთრების უფლების სრულყოფილი რეალიზება შეუძლებელია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის გარეშე. სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვა წარმოადგენს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებით სარგებლობის, არამედ, ზოგადად, სახელმწიფოს ეკონომიკური განვითარების მნიშვნელოვან წინაპირობას. სახელმწიფო უფლებამოსილი და ხშირ შემთხვევაში ვალდებულიც არის, მიიღოს ზომები სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად. არსებული სისტემის თავისებურებების გათვალისწინებით, უძრავი ქონების კონტექსტში საჯარო რეესტრის მონაცემების სისწორე და სანდოობა ორგანულ კავშირშია სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობასთან. საჯარო რეესტრი, როგორც უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანო წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციის ერთადერთ სამართლებრივ საშუალებას. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის დაცვა სწორედ რეესტრის მონაცემების სანდოობის უზრუნველყოფით ხდება. სამოქალაქო ბრუნვა სტაბილურობასთან ერთად სათანადო სიმარტივით უნდა გამოირჩეოდეს. ამიტომ მნიშვნელოვანია, ბრუნვა არ შეფერხდეს ზედმეტი ტრანზაქციული ხარჯებითა და არაგონივრული დაყოვნებებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში საფრთხე შეექმნება უძრავი ქონების ეფექტიანად განკარგვას. სახელმწიფომ თავი უნდა შეიკავოს საკუთრების უფლებით სარგებლობასა და განკარგვაზე ზედმეტი ბარიერების შემოღებისგან.

22. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკონსტიტუციო სასამართლო იზიარებს მოპასუხისა და სპეციალისტის პოზიციას იმასთან დაკავშირებით, რომ სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის უზრუნველყოფა წარმოადგენს აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებას, რომლის უზრუნველსაყოფადაც დასაშვებია საკუთრების უფლების შეზღუდვა.

3. 3 გამოსადეგობა

23. როგორც აღინიშნა, თანაზომიერების პრინციპის შესაბამისად, შემზღუდველი ნორმით გათვალისწინებული ღონისძიება უნდა წარმოადგენდეს ლეგიტიმური საჯარო მიზნის მიღწევის გამოსადეგ საშუალებას. მოცემულ შემთხვევაში სადავო ნორმები განსაზღვრავს უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის მარეგლამენტირებელ წესს. კერძოდ, ნორმები ადგენს საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფციას და იცავს უძრავი ქონების კეთილსინდისიერ შემძენს. სადავო ნორმები ქმნის შემძენის დაცვის გარანტიას იმ შემთხვევაში, როდესაც ქონების გასხვისება ხდება საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ არასწორად რეგისტრირებული პირის მიერ რომელიც არ წარმოადგენს ნამდვილ მესაკუთრეს და რეალურად არ არის უფლებამოსილი, გაასხვისოს ქონება. სადავო ნორმები იცავს კეთილსინდისიერ შემძენს, რომელიც ენდობოდა საჯარო რეესტრის არაზუსტ ჩანაწერს. სადავო ნორმების საფუძველზე შემძენი იძენს საკუთრების უფლებას უძრავ ქონებაზე, იმ გარემოების მიუხედავად, რომ გამსხვისებელი არაუფლებამოსილი იყო, ხოლო საჯარო რეესტრის ჩანაწერი არაზუსტი.

24. სადავო ნორმების არარსებობის შემთხვევაში თავდაპირველი მესაკუთრე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის სხვა ნორმების საფუძველზე, უფლებამოსილი იქნებოდა, კეთილსინდისიერი შემძენისაგან მოეთხოვა უძრავი ნივთის დაბრუნება. ასეთ პირობებში უძრავი ქონების შემძენს არ ექნებოდა გარანტია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის შესაბამისად მოქმედებისას მან ნამდვილად შეიძინა ნივთზე საკუთრების უფლება. სადავო ნორმებიდან გამომდინარე კი – უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენი დაცულია ქონების არასწორად რეგისტრაციასთან დაკავშირებული რისკებისგან. ამგვარი სისტემა, რა თქმა უნდა, ზრდის ნდობას საჯარო რეესტრის მონაცემებისადმი და ამ თვალსაზრისით ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილურობას. სხვაგვარად, საჯარო რეესტრის ჩანაწერს არ ექნებოდა ნდობა, რადგან ყოველთვის იარსებებდა მისი უზუსტობის გამო შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების დაკარგვის რისკი. სასამართლო იზიარებს სპეციალისტის მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის რისკის შემძენზე გადატანა უარყოფითად აისახება მთელი უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებაზე. ასეთი სისტემის დანერგვის შემთხვევაში უძრავი ქონების შემძენები გარიგების დადებისას გახდებიან უფრო ფრთხილი, მოუწევთ, მიიღონ წინასწარი ზომები უძრავი ნივთის შეძენამდე.

25. საკუთრების გადაცემის სისტემაში, სადაც მონაცემის უზუსტობის ტვირთი აწევს შემძენს, ნივთის შეძენისას საჭირო ხდება საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის შემოწმება, რეგისტრირებული მესაკუთრის მიერ ნივთის გასხვისების მართლზომიერების შესწავლა, რაც დამატებითი მოკვლევის განხორციელების საჭიროებას აჩენს. ამასთანავე, შესაძლებელია, არაუფლებამოსილი იყოს არა უშუალოდ გამსხვისებელი, არამედ ის პირი, ვისგანაც გამსხვისებლებმა შეიძინა უძრავი ნივთი და ასე უსასრულოდ, სანამ არ გადამოწმდება ნივთის პირველი გამსხვისებლის მიერ მისი გასხვისების მართლზომიერება. შესაბამისად, საჭირო იქნება გარიგებების მთელი ჯაჭვისა და მასთან დაკავშირებული დოკუმენტაციის მოძიება და შესწავლა, რაც, ცხადია, დამატებით ხარჯებთან და დროსთან არის დაკავშირებული. ამრიგად, სადავო ნორმებით დადგენილი კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტიების არარსებობა ასევე გაზრდის ხარჯებს და რამდენადმე გაართულებს უძრავ ქონებაზე გარიგებების დადებას. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში სადავო ნორმებით გათვალისწინებული ღონისძიება ემსახურება მნიშვნელოვან ლეგიტიმურ მიზნებს და წარმოადგენს დასახული მიზნების მიღწევის გამოსადეგ საშუალებას.

3. 4. აუცილებლობა

26. გამოსადეგობასთან ერთად შემზღუდველი ღონისძიება უნდა წარმოადგენდეს უფლების შეზღუდვის აუცილებელ (ყველაზე ნაკლებადმზღუდველ) საშუალებას. ამავე დროს, საკონსტიტუციო სასამართლოს პრაქტიკის თანახმად, საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტის ფარგლებში „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ შინაარსი უფრო ფართოდ უნდა იქნეს გაგებული, საკუთრების სოციალური ბუნებიდან გამომდინარე. თუ არ მოხდება 21-ე მუხლის მე-2 პუნქტით დადგენილი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების“ შედარებით ფართო და თავისუფალი ინტერპრეტაცია, მაშინ კერძოსამართლებრივი ურთიერთობების მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმები მიიღებენ სიხისტის ისეთ მაღალ ხარისხს, რაც აქვს საჯაროსამართლებრივი ურთიერთობების მარეგულირებელ ნორმებს. ამ სფეროში კანონმდებელი გაცილებით უფრო თავისუფალია, ვიდრე საჯაროსამართლებრივი ურთიერთობების რეგულირების სფეროში. თუმცა ეს არ ნიშნავს კანონმდებლის სრულ თავისუფლებას და ამოვარდნას კონსტიტუციურსამართლებრივი ჩარჩოებიდან. კანონმდებლის მიერ გამოხატული პოზიცია უნდა იყოს დაბალანსებული, მკაფიო, გარკვეული და არ უნდა იძლეოდეს თვითნებობისა და ნორმის ბოროტად, არამიზნობრივად გამოყენების შესაძლებლობას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 18 მაისის №2/1-370,382,390,402,405 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – ზაურ ელაშვილი, სულიკო მაშია, რუსუდან გოგია და სხვები და საქართველოს სახალხო დამცველი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-15). ტერმინ „აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებასთან“ ერთად, კერძოსამართლებრივი ურთიერთობების მომწესრიგებელი კანონმდებლობის შეფასებისას შედარებით ფართო და თავისუფალია პროპორციულობის მოთხოვნებიც. კერძოსამართლებრივი კანონმდებლობის სიხისტის თავიდან ასაცილებლად და გონივრული ბალანსის დასადგენად აუცილებელია, კანონმდებელს მიეცეს უფრო მაღალი შეფასების ზღვარი, ვიდრე ეს საჯაროსამართლებრივი ურთიერთობების ფარგლებში დადგენილი საკუთრების უფლების შეზღუდვისას ხდება.

27. როგორც არაერთხელ აღინიშნა, განსახილველ შემთხვევაში სადავო ნორმები შეეხება უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენას. უძრავი ქონების ბაზარი სახელმწიფოს ეკონომიკური განვითარების ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვან სეგმენტს წარმოადგენს. სამეწარმეო თუ არასამეწარმეო დანიშნულების უძრავ ქონებას უდიდესი გავლენა აქვს ქვეყნის ეკონომიკურ განვითარებაზე. ზოგადად, უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთ ფუნდამენტს აყალიბებს საკანონმდებლო სისტემა, რომელიც განსაზღვრავს უძრავი ქონების შეძენის სამართლებრივ ფორმებს. მსოფლიოში არსებობს უძრავ ქონებაზე საკუთრების შეძენის არაერთი სისტემა. ისინი ერთმანეთისგან განსხვავდებიან სტაბილურობით, გარიგებების დადების ფორმებით, პროცედურებით, სირთულით და სხვა. განსხვავებული კონფიგურაციის სისტემები, ცხადია, განსხვავებულ გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების ბაზარზე და მთლიანად ეკონომიკაზე. კონსტიტუციური კონტროლის ფარგლებში სასამართლო არ და ვერ განსაზღვრავს უძრავი ქონების შეძენისა და გასხვისების რომელიმე სისტემის არსებობის ან არარსებობის მიზანშეწონილობას. კანონმდებელი უფლებამოსილია, ქვეყნის სოციალურ-პოლიტიკური გამოწვევების შესაბამისად დაადგინოს ესა თუ ის სისტემა. ცხადია, კანონმდებლის მიხედულება ამ სფეროში შეუზღუდავი არ არის და ექვემდებარება შემოწმებას კონსტიტუციური სტანდარტების შესაბამისად. კერძოდ, კანონმდებლის მიერ შერჩეულმა და დანერგილმა სისტემამ არ უნდა დაადგინოს არაგონივრული და უსამართლო ბალანსი და არ უნდა გამოიწვიოს საკუთრების უფლების დარღვევა.

28. მოსარჩელე მხარე აპელირებს მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით არსებულ მოდელზე და მიუთითებს, რომ უძრავი ნივთების შეძენის წესი მოძრავი ნივთების ანალოგიურად უნდა განისაზღვროს. არაუფლებამოსილი გამსხვისებლის მიერ მოძრავი ნივთის გასხვისების შემთხვევებს არეგულირებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლი, რომლის პირველი ნაწილის თანახმად, შემძენი ხდება ნივთის მესაკუთრე მაშინაც, როცა გამსხვისებელი არ იყო ნივთის მესაკუთრე, მაგრამ შემძენი ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია. კეთილსინდისიერად არ ჩაითვლება შემძენი, თუ მან იცოდა ან უნდა სცოდნოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. კეთილსინდისიერების ფაქტი უნდა არსებობდეს ნივთის გადაცემამდე“ ხოლო მე-2 ნაწილის მიხედვით, „კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ გახდება ნივთის მესაკუთრე, თუ ეს ნივთი მესაკუთრემ დაკარგა, მას მოჰპარეს, ან მისი ნების წინააღმდეგ სხვაგვარად გავიდა მისი მფლობელობიდან, ანდა შემძენმა ის უსასყიდლოდ მიიღო. ეს შეზღუდვები არ მოქმედებს ფულის, ფასიანი ქაღალდებისა და აუქციონზე გასხვისებული ნივთების მიმართ“. მოპასუხე მიუთითებს, რომ მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით არსებობს განსხვავებული რეჟიმი, კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ გახდება ნივთის მესაკუთრე, თუ ნივთი თავდაპირველი მესაკუთრის ნების საწინააღმდეგოდ გავიდა მისი მფლობელობიდან. ანალოგიური წესი უძრავ ნივთებთან დაკავშირებით არ არის დადგენილი. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ უძრავ ნივთებთან მიმართებით მოძრავი ნივთებისაგან განსხვავებული წესის დადგენა მის არაკონსტიტუციურობას განაპირობებს.

29. საკონსტიტუციო სასამართლო არ იზიარებს მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ არგუმენტაციას. როგორც აღინიშნა, ნივთებზე საკუთრების შეძენის სისტემების განსაზღვრის სფეროში კანონმდებელს ფართო მიხედულება გააჩნია. როგორც ირკვევა, კანონმდებელმა მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით ნივთების ბუნების, ტექნიკური ხასიათის სირთულეებისა და სხვა გარემოებების გამო, საჭიროდ არ მიიჩნია მოძრავი ნივთების მიმართ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მოთხოვნა. ამავე დროს, ვერ დაინახა იგივე საფრთხეები, რაც არსებობს უძრავ ნივთებთან და უძრავი ქონების ბაზრის გართულებასთან მიმართებით. ასეთი საფრთხეები მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით კანონმდებელმა გაითვალისწინა მხოლოდ საგამონაკლისო შემთხვევებში, კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მე-2 წინადადება მიუთითებს, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის მიერ საკუთრების შეძენის შეზღუდვები „არ მოქმედებს ფულის, ფასიანი ქაღალდებისა და აუქციონზე გასხვისებული ნივთების მიმართ“. მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით განსხვავებული წესის განსაზღვრა, ცხადია, ვერ გახდება უძრავი ნივთების შეძენის წესის არაკონსტიტუციურობის საფუძველი. კანონმდებელი არ არის ვალდებული, რომ ყოველგვარი ნივთის შეძენასთან დაკავშირებით იდენტური ქცევის წესები დაადგინოს. როგორც მოძრავი, ისე – უძრავი ნივთების შეძენის წესების კონსტიტუციურობა ავტონომიურად, ერთმანეთისგან დამოუკიდებლად უნდა შემოწმდეს.

30. სადავო ნორმის კონსტიტუციურობის შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული იმ სამართლებრივი ურთიერთობის ბუნება, რომლის მოწესრიგებასაც ისახავს იგი მიზნად. სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და სიმარტივის საჯარო ინტერესების გარდა, მოცემულ შემთხვევაში ერთმანეთს უპირისპირდება ორი კერძო პირის ინტერესი. უძრავ ქონებაზე თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლებას უპირისპირდება კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესი. სადავო ურთიერთობის ფარგლებში თავდაპირველ მესაკუთრეს არანაირი უმართლობა არ მიუძღვის, მან კანონის დაცვით დაარეგისტრირა უძრავი ქონება და არ ჰქონდა გონივრული საფუძველი ეფიქრა, რომ მისი საკუთრების უფლება დაცული არ იქნებოდა. ჩადენილ უმართლობაში ბრალი არ მიუძღვის არც კეთილსინდისიერ შემძენს, იმდენად, რამდენადაც იგი უზუსტობის ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია, მან არ იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო უფლებამოსილი მესაკუთრე. ამდენად, სადავო ქონებაზე სამართლებრივი პრეტენზია გააჩნია ორ კეთილსინდისიერ მხარეს. ამავე დროს, ნებისმიერი სამართლებრივი გადაწყვეტის პირობებში ბუნებრივად შეუძლებელია ორივე მხარის ინტერესის სრულყოფილად დაკმაყოფილება. ამ შემთხვევაში ცენტრალურია სადავო ნორმით მოწესრიგებული საკითხი – ამ ორი სუბიექტიდან რომელ სუბიექტს დარჩება საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე, ხოლო რომელს – ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა.

31. თავის მხრივ, ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება დამოკიდებულია არაზუსტი ჩანაწერის გამომწვევ მიზეზებზე. შესაძლებელია არსებობდეს ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება სახელმწიფოსგან, თუ დადგინდა, რომ არაზუსტი ჩანაწერის არსებობა სახელმწიფო ორგანოს ან თანამდებობის პირის უმართლობის შედეგია ან კერძო პირისგან, რომელმაც არამართლზომიერი ქმედება ჩაიდინა. ამავე დროს, ზიანის ანაზღაურების მექანიზმი ყოველთვის სრულყოფილად ვერ ახდენს შეზღუდული უფლების კომპენსირებას, ასევე არის შემთხვევები, როდესაც რიგი გარემოებების გამო ვერ ხერხდება არამართლზომიერი ქმედების ჩამდენი პირისაგან ანაზღაურების მიღება.

32. სადავო ნორმების კონსტიტუციურობის შეფასებისას მნიშვნელოვანია მხედველობაში იქნეს მიღებული მათი რეგულირების სფერო. აღნიშნული ნორმები წარმოადგენს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ნორმებს, რომელთა მიზანია, მოაწესრიგოს სამართლებრივი ურთიერთობა ორ კერძო პირს შორის. სადავო ნორმის რეგულირების სფეროს გარეთაა და შესაბამისად, მოცემულ შემთხვევაში სასამართლოს გადასაწყვეტ საკითხს არ წარმოდგეს ის, თუ რა გარანტიები უნდა შექმნას სახელმწიფომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისწორის მაქსიმალურად უზრუნველსაყოფად და მესაკუთრის არასწორად რეგისტრაციის ფაქტების გამოსარიცხად. კანონმდებლობის სათანადო ნორმების გასაჩივრების შემთხვევაში უძრავი ქონების რეგისტრაციის მოქმედი სისტემის საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან შესაბამისობის საკითხი შესაძლებელია დამოუკიდებლად გახდეს საკონსტიტუციო სასამართლოს მსჯელობის საგანი. ამავე დროს, ცხადია, რომ როგორიც არ უნდა იყოს უძრავი ქონების რეგისტრაციის სისტემა, შეუძლებელია კანონმდებელმა ან სასამართლომ თეორიულ დონეზე გამორიცხოს უფლების არასწორად რეგისტრაციის შესაძლებლობა. შესაბამისად, არსებობს არასწორად რეგისტრირებული მესაკუთრის მიერ ქონების განკარგვის სამოქალაქო სამართლებრივი შედეგების მოწესრიგების საჭიროებაც. სწორედ მსგავს შემთხვევებს არეგულირებს სადავო ნორმები.

33. აშკარაა, რომ სადავო ნორმა აწესრიგებს ისეთ ურთიერთობას, რომლის ფარგლებში აუცილებლად დაზარალდება რომელიმე მხარე, მსგავს ურთიერთობებში ერთი მხარის ინტერესის დაცვა გარდაუვლად იწვევს მეორის ინტერესის შეზღუდვას. კერძოდ, თუ კანონმდებელი სადავო უძრავ ქონებას მიაკუთვნებს თავდაპირველ მესაკუთრეს, შეიზღუდება შემძენის ინტერესი და პირიქით – კეთილსინდისიერი შემძენისათვის ქონების მიკუთვნებით, იზღუდება თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესი. როდესაც შექმნილი სამართლებრივი და ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, ერთსა და იმავე ქონებაზე არსებობს ორი ან მეტი სუბიექტი, რომელსაც ქონებაზე ინტერესი გააჩნია აშკარაა კერძო ინტერესების შეზღუდვის გარდუვალობა. კანონმდებელმა არჩევანი უნდა გააკეთოს იმგვარად, რომ კერძო ინტერესების გარდაუვალ შეზღუდვასთან ერთად მაქსიმალურად დაიცვას საჯარო ინტერესები. სადავო ნორმების კონსტიტუციურობის შემოწმებისას საკონსტიტუციო სასამართლოს წინაშე არსებულ ამოცანას წარმოადგენს, გაარკვიოს, რა შემთხვევაში შეიძლება არღვევდეს სადავო ქონების კეთილსინდისიერი შემძენისათვის მიკუთვნება გონივრულ ბალანსს ხსენებულ ინტერესებს შორის.

3. 4. 1. რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ არსებული საჩივრის ცოდნა

34. მოცემულ შემთხვევაში, სადავო ნორმებით განსაზღვრულია კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტია, რომელიც მიზნად ისახავს უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის ლეგიტიმური მიზნების მიღწევას. სადავო ნორმების არარსებობის პირობებში საჯარო რეესტრის მონაცემის სიმცდარის შემთხვევაში კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ შეიძენდა საკუთრებას უძრავ ქონებაზე. შესაბამისად, გაჩნდება უძრავი ქონების შეძენისას რისკები, რაც გაართულებს და გააძვირებს უძრავი ნივთების შეძენის პროცესს. ასეთ შემთხვევაში ფუნქცია დაეკარგება საჯარო რეესტრის ჩანაწერს როგორც სანდო მონაცემების ერთობლიობას. ქონების შემძენები გადამოწმების გარეშე ვეღარ დაეყრდნობიან საჯარო რეესტრის მონაცემებს, რაც, როგორც ზემოთ უკვე აღინიშნა, გააჩენს დამატებითი მოკვლევის ჩატარების საჭიროებას და რამდენადმე გააძვირებს, შეაფერხებს უძრავი ქონების თაობაზე გარიგებების დადებას.

35. ამავე დროს მნიშვნელოვანია, არ მოხდეს ქონების შეძენის სიმარტივის და სამოქალაქო ბრუნვის ხელშეწყობის მნიშვნელობის აღრევა ქონების შემძენის გულგრილობის წახალისებასა და არაკეთილსინდისიერი ქცევის ხელშეწყობაში. კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის მიზანია ქონების ყიდვაზე ხელოვნური ბარიერების თავიდან აცილება, თუმცა კანონმდებლის მიერ შემოთავაზებულმა რეგულირებამ არ უნდა გამორიცხოს ის მინიმალური, გონივრული გადამოწმების ვალდებულება, რაც უძრავ ნივთებთან დაკავშირებით გარიგების დადებას ახლავს თან. დაუშვებელია თავდაპირველი მესაკუთრის საკუთრების უფლება შეიზღუდოს იმ შემთხვევაში, როდესაც არაუფლებამოსილი პირის მიერ გასხვისებისას შემძენი იჩენს აშკარა გულგრილობას და არ იღებს ელემენტარული წინდახედულობის ზომებს.

36. ზოგადად სადავო ნორმების მიზანია უზრუნველყოს, რომ საკუთრების შეძენა არ იყოს დაკავშირებული შემძენის მიერ დიდი მოცულობის ინფორმაციის მოძიებასთან, რაც შესაბამისად ზრდის საკუთრების შეძენის ხარჯებს და აფერხებს საბაზრო ბრუნვას. თუმცა მსგავსი არგუმენტაცია და მიზანი სახეზე ვერ იქნება იმ ინფორმაციასთან მიმართებით, რომელიც მყიდველისათვის უკვე ცნობილია. სწორედ ამიტომ გამორიცხავს კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას მის მიერ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ცოდნის ფაქტი. თუმცა როგორც უკვე აღინიშნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი (312-ე მუხლის მე-2 ნაწილისგან განსხვავებით) შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის სხვა შემაფერხებელ გარემოებას არ ითვალისწინებს. მნიშვნელოვანია ერთმანეთისგან გაიმიჯნოს რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ ცოდნა და იმის ცოდნა, რომ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არსებობს. პირველ შემთხვევაში მყიდველმა იცის რეესტრში რეგისტრირებული უფლების უფლებრივი ნაკლის შესახებ, აქვს ინფორმაცია, რომელიც ეჭქვეშ აყენებს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლებას. ხოლო მეორე შემთხვევაში მყიდველმა უბრალოდ იცის, რომ რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობას გარკვეული პირი ეჭვქვეშ აყენებს. იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი ანუ როდესაც მიმდინარეობს ადმინისტრაციული დავა რეესტრის ჩანაწერის არასწორად განხორციელებაზე ან დავა უძრავი ქონების საკუთრების შესახებ და ამ ფაქტზე შემძენი ინფორმირებულია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი შემძენის მიერ საკუთრების შეძენის ფაქტს ეჭვქვეშ არ აყენებს.

37. როგორც უკვე აღინიშნა, ურთიერთობის სპეციფიკურობიდან გამომდინარე, კანონმდებლის მიერ დადგენილი ნებისმიერი რეგულირება გამოიწვევს რომელიმე მხარის ინტერესების ხელყოფას. თუმცა ამავე დროს გონივრული ბალანსის დასაცავად აუცილებელია დადგენილი რეგულირება მაქსიმალურად ახალისებდეს მხარეებს შესაძლო უარყოფითი შედეგების თავიდან აცილებისაკენ და საკუთარი გულგრილობის შედეგად დამდგარი შესაძლო რისკების საკუთარ თავზე აღებისკენ. ერთი მხრივ, აშკარაა, რომ მყიდველისათვის გამსხვისებლის უფლების ნამდვილობის ყოველმხრივ გადამოწმების ვალდებულების დადგენა შეუსაბამოდ გაზრდის ხარჯებს და გაართულებს საბაზრო ბრუნვას, თუმცა, მეორე მხრივ, როდესაც მას აქვს ინფორმაცია გამსხვისებლის უფლების შესაძლო ნაკლის შესახებ, ასეთი ინფორმაციის იგნორირების შესაძლებლობის მინიჭება ხელოვნურად ახალისებს მყიდველის მიერ გულგრილ დამოკიდებულებას და ხელოვნურად ზრდის სადავო ნორმებით რეგულირებული შემთხვევების რაოდენობას. ამდენად, გონივრული ბალანსის უზრუნველსაყოფად, იმ პირობებში, როდესაც მყიდველი ინფორმირებულია საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის შესახებ დავის არსებობაზე, მან უნდა გადაამოწმოს უფლების ნამდვილობის შესახებ ინფორმაცია და თავად ატაროს ის რისკი, რომელიც შესაძლოა დავის შედეგად საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაბათილებას მოჰყვეს.

38. აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის წინააღდეგ შეტანილი საჩივრის არსებობა მიუთითებს, რომ სადავო ქონების რეალურმა მესაკუთრემ მიიღო სათანადო ზომები საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის აღმოსაფხვრელად. ამავე დროს, სახელმწიფოსა და ქონების თავდაპირველი მესაკუთრის ერთობლივი მოქმედების შედეგად მარტივი მისაღწევია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობის შესახებ დავის არსებობის ფაქტი შემძენისათვის თავისთავად გახდეს ცნობილი. ჩანაწერის ბათილობის შესახებ ადმინისტრაციული დავის პირობებში საჯარო რეესტრისათვის ყოველთვის ცნობილია საჩივრის შესახებ. ხოლო ქონებაზე საკუთრების შესახებ კანონით დადგენილი წესით დავის შემთხვევაში შესაძლებელია, სარჩელის წარმდგენს მიეცეს შესაძლებლობა საჯარო რეესტრს შეატყობინოს დავის დაწყების ფაქტი. ხოლო ის, რაც ცნობილია საჯარო რეესტრისათვის, შესაძლებელია მან მარტივად მიაწოდოს მყიდველს საჯარო რეესტრის ამონაწერში მსგავსი ინფორმაციის ასახვით ან სხვა მეთოდით.

39. აღნიშნულიდან გამომდინარე სისტემა, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას გამორიცხავს იმ შემთხვევაში, როდესაც იგი ინფორმირებულია საჩივრის შესახებ, წარმოადგენს მხარეთა შორის ინტერესების დაბალანსების და ამავე დროს სადავო ნორმებით განსაზღვრული შემთხვევების მინიმუმამდე შემცირების საუკეთესო შესაძლებლობას. იგი ახალისებს ურთიერთობის ორივე მხარეს, აქტიური მოქმედებით გამორიცხონ არაუფლებამოსილი მესაკუთრის მიერ საკუთრების განკარგვის შესაძლებლობა. რა თქმა უნდა, ეს სისტემა ვერ გამორიცხავს შემთხვევებს, როდესაც თავდაპირველმა მესაკუთრემ არ იცის მის ქონებაზე სხვა პირის საკუთრების უფელბის არასწორად რეგისტრაციის შესახებ, თუმცა როგორც უკვე აღინიშნა, თეორიულად შეუძლებელია არსებობდეს რეგულირება, რომელიც სადავო ნორმით დადგენილ ყველა შემთხვევაში დაიცავს ორივე მხარის ინტერესებს. შესაბამისად, გონივრულად უნდა მივიჩნიოთ რეგულირება, რომელიც სადავო ნორმით განსაზღვრული შემთხვევების შემცირებისკენ არის მიმართული.

40. ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი იმაზე მეტ შემთხვევაში იწვევს მესაკუთრის მიერ საკუთრების უფლების დაკარგვას, ვიდრე ეს ობიექტურად აუცილებელია ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად. ამდენად, მისი ის ნორმატიული შინაარსი, როლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, მათ შორის იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი მყიდველისათვის ცნობილია, ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებს. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის თანახმად, რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივრის არსებობა წარმოადგენს შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლის შემაფერხებელ გარემოებას. როგორც ზემოთ აღინიშნა, საერთო სასამართლოების მიდგომა ამ თვალსაზრისით არ არის ერთგვაროვანი, კერძოდ, სასამართლო პრაქტიკა არ სცემს ცალსახა პასუხს, საჩივრის არსებობა თავისთავად წარმოადგენს შემძენის მესაკუთრედ გახდომის შემაფერხებელ გარემოებას, თუ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია. თუმცა როგორც უკვე აღინიშნა, შემძენის დაცვა უნდა გამოირიცხოს ორივე კრიტერიუმის ერთდროულად არსებობის შემთხვევაში, შესაბამისად, ხსენებული ორი ნორმატიული შინაარსიდან არც ერთი არ არღვევს მოსარჩელის საკუთრების უფლებას.

3. 4. 2. საბაზრო გარიგებები

41. როგორც უკვე აღინიშნა, სადავო ნორმების მიზანია ხელი შეუწყოს სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლებას. თუ მყიდველს ექნება დიდი რაოდენობით ინფორმაციის გადამოწმების ვალდებულება, ეს, ერთი მხრივ, გაზრდის მის ხარჯებს, ხოლო, მეორე მხრივ, ქმნის რისკებს, რომ გარკვეულ შემთხვევაში იგი დაკარგავს ნაყიდ ქონებას. შესაბამისად, კეთილსინდისიერი შემძენის დაუცველობის პირობებში პირები ხშირ შემთხვევაში თავს შეიკავებენ საკუთრების ყიდვისგან, რაც სამოქალაქო ბრუნვას შეაფერხებს. ამავე დროს, მოცემულ შემთხვევაში სასამართლო აფასებს მხოლოდ სადავო ნორმების იმ ნორმატიული შინაარსის კონსტიტუციურობას, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენს იცავს საბაზრო გარიგების დადებისას.

42. საბაზრო გარიგებების გზით უძრავი ქონების შემძენისათვის რეესტრის მონაცემის სიმცდარის ტვირთის დაკისრება მნიშვნელოვნად დააზარალებს უძრავი ქონების ბაზარს. იმის თუნდაც მცირე ალბათობა, რომ კეთილსინდისიერმა შემძენმა დაკარგოს საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრის მონაცემის საფუძველზე სასყიდლით შეძენილ უძრავ ქონებაზე, გამოიწვევს მთელი უძრავი ქონების ბაზრის, ყველა გარიგების შეფერხებას, გართულებას და გააძვირებს სამოქალაქო ბრუნვას. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საბაზრო გარიგებების ნაწილში უნდა ჩაითვალოს, რომ სადავო ნორმებით გათვალისწინებული შემძენის ინტერესების დაცვის გარანტიები წარმოადგენს ლეგიტიმური მიზნის მიღწევის აუცილებელ საშუალებას.

4. პროპორციულობა ვიწრო გაგებით

43. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სადავო ნორმების ის შინაარსი, რომელიც ვრცელდება საბაზრო გარიგებებზე, აკმაყოფილებს აუცილებლობის მოთხოვნას. შესაბამისად, ამ ნაწილში უნდა შემოწმდეს პროპორციულობა ვიწრო გაგებით. თანაზომიერების პრინციპის აღნიშნული ელემენტის მოთხოვნაა, რომ უფლების შეზღუდვისას კანონმდებელმა დაადგინოს სამართლიანი ბალანსი შეზღუდულ და დაცულ ინტერესებს შორის. მოცემულ შემთხვევაში ერთმანეთს უპირისპირდება, ერთი მხრივ, თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესი და, მეორე მხრივ, სამოქალაქო ურთიერთობების სტაბილურობის, უძრავი ქონების შეძენის სიიაფისა და სიმარტივის საჯარო ინტერესები, ასევე კეთილსინდისიერი შემძენის კერძო ინტერესი.

44. მოსარჩელე მხარე აპელირებდა იმ გარემოებაზე, რომ ამგვარი რეგულირება არათუ ხელს უწყობს, არამედ ხელსაც უშლის ბაზრისა და სამოქალაქო ურთიერთობების სტაბილურობას იმდენად, რამდენადაც კეთილსინდისიერი შემძენის საკუთრების უფლებაც არ არის გარანტირებული, რადგან შესაძლოა, მისი საკუთრებაც არამართლზომიერად გასხვისდეს ისეთ მესამე პირზე, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერი იქნება და მანაც, თავდაპირველი მესაკუთრის მსგავსად, დაკარგოს საკუთრების უფლება. საკონსტიტუციო სასამართლო არ გამორიცხავს ასეთი შემთხვევების ალბათობას. თუმცა, როგორც არაერთხელ აღინიშნა, საკითხის სხვაგვარად გადაწყვეტა სხვა მხარის საზიანოდ, შეცვლიდა ბალანსს და ბაზრის სტაბილურობასა და სიმარტივეს სხვა კუთხით შეუქმნიდა საფრთხეს, გააჩენდა რა დაუცველობის, უნდობლობის განცდას ნებისმიერი კეთილსინდისიერი შემძენისათვის. მოცემულ შემთხვევაში კანონმდებელი მიზნად ისახავს არა მხოლოდ კეთილსინდისიერი შემძენის კერძო ინტერესის, არამედ უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის საჯარო ინტერესების დაცვას. უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილურობა, სიმარტივე და სიიაფე ნამდვილად შეიძლება განიხილებოდეს როგორც საკუთრების უფლების შეზღუდვის საპირწონე, იმდენად, რამდენადაც უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ხელშეშლა უპირობოდ ნიშნავს ეკონომიკური განვითარების ხელშეშლასაც. მარტივი და იაფი საბაზრო ტრანზაქციები კი პირიქით – ქმნის საკუთრების უფლებით სრულყოფილი სარგებლობის წინაპირობას და – ზოგადად, ხელს უწყობს ქვეყნის ეკონომიკურ განვითარებას.

45. საკონსტიტუციო სასამართლო იზიარებს მოწმისა და სპეციალისტის პოზიციას იმასთან დაკავშირებით, რომ პრაქტიკაში შეუძლებელია, სრულად გამოირიცხოს უძრავი ქონების არაზუსტი რეგისტრაციის შემთხვევები. ამის მიზეზი მრავალგვარი შეიძლება იყოს – მიწის რეფორმის შედეგად შექმნილი ტექნიკური სირთულეები, საჯარო რეესტრის მოსამსახურეთა ან/და სხვა პირების არამართლზომიერი ქმედება და ა.შ. უნდა აღინიშნოს, რომ სადავო ნორმები შეეხება და აწესრიგებს სწორედ ისეთ შემთხვევებს, როდესაც სახეზეა რომელიმე მიზეზით გამოწვეული უმართლობა – საჯარო რეესტრის არაზუსტი ჩანაწერი, რომლის საფუძველზეც არაუფლებამოსილი პირი ასხვისებს უძრავ ნივთს.

46. ამავე დროს, როგორც უკვე აღინიშნა, სადავო ნორმით რეგულირებული ურთიერთობის ბუნებიდან გამომდინარე, შეუძლებელია საკითხის იმგვარად მოწესრიგება, რომ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში უზრუნველყოფილი იქნეს თითოეული მხარის ინტერესების სრულყოფილად დაცვა. ამავე დროს, კეთილსინდისიერი შემძენის დავალდებულება, უძრავი ქონების შეძენისას გადაამოწმოს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლების გამომრიცხველი ყველა გარემოება, აზრს დაუკარგავდა როგორც საჯარო რეესტრის არსებობას, ასევე მნიშვნელოვან მსუსხავ ეფექტს იქონიებდა საკუთრების შეძენის პროცესზე. ამავე დროს, კეთილსინდისიერი შემძენის სრულად დაუცველობის პირობებში ქონების პირვანდელ მესაკუთრეს ნაკლებად ექნებოდა ინტერესი, მისი საკუთრების სხვა პირზე არასწორად რეგისტრაციის შემთხვევაში მოეთხოვა ჩანაწერის შესწორება და წარედგინა სათანადო საჩივარი, რაც გაართულებდა საჯარო რეესტრში არსებული არასწორი ჩანაწერების აღმოჩენასა და აღმოფხვრას.

47. იმის გათვალისწინებით, რომ საჯარო რეესტრის უზუსტობისას ნეგატიური შედეგები აუცდენელია როგორც ერთი, ისე მეორე მხარისათვის და საკითხის ნებისმიერი გადაწყვეტა შეიცავს რისკებს ამა თუ იმ მიმართულებით, იმ პირობებში, როდესაც უზრუნველყოფილია შემძენის მიერ გულისხმიერების გამოჩენის ვალდებულება და იმ ფაქტების (რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ან საჩივრის წარდგენის ფაქტის ცოდნა) იგნორირების გამორიცხვა, რომელზეც შემძენს ინფორმაცია გააჩნია და, ამავე დროს, სადავო რეგულირებები შეეხება მხოლოდ საბაზრო გარიგებებს, კანონმდებელი უფლებამოსილია, უპირატესობა მიანიჭოს კეთილსინდისიერი შემძენისა, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და სიმარტივის დაცვას. ამ პირობებში დადგენილი ბალანსი არ არის უსამართლო და არ ეწინააღმდეგება თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნებს.

III

სარეზოლუციო ნაწილი

საქართველოს კონსტიტუციის 89-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტის და მე-2 ქვეპუნქტის, „საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტის, 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის, 23-ე მუხლის პირველი პუნქტის, 25-ე მუხლის პირველი, მე-2 და მე-3 პუნქტების, 27-ე მუხლის მე-5 პუნქტის, 39-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის, 43-ე მუხლის პირველი, მე-2, მე-4, მე-7, მე-8, მე-11 და მე-13 პუნქტების, 44-ე მუხლის, „საკონსტიტუციო სამართალწარმოების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-7 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების, 30-ე, 31-ე, 32-ე და 33-ე მუხლების საფუძველზე,

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო

ადგენს:

1. კონსტიტუციური სარჩელი №550 („საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“) დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით არაკონსტიტუციურად იქნეს ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია.

2. კონსტიტუციური სარჩელი №550 („საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“) არ დაკმაყოფილდეს სასარჩელო მოთხოვნის იმ ნაწილში, რომელიც შეეხება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის არაკონსტიტუციურად ცნობას საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან მიმართებით.

3. გადაწყვეტილება ძალაშია საკონსტიტუციო სასამართლოს ვებგვერდზე გამოქვეყნების მომენტიდან.

4. გადაწყვეტილება საბოლოოა და გასაჩივრებას ან გადასინჯვას არ ექვემდებარება.

5. გადაწყვეტილებას დაერთოს მოსამართლეების გიორგი კვერენჩხილაძის, ირინე იმერლიშვილის და მაია კოპალეიშვილის განსხვავებული აზრი.

6.  გადაწყვეტილების ასლი გაეგზავნოს მხარეებს, საქართველოს პრეზიდენტს, საქართველოს უზენაეს სასამართლოს და საქართველოს მთავრობას.

7. გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ გამოქვეყნდეს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს ვებგვერდზე და გაეგზავნოს „საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეს“.

პლენუმის წევრები:

ზაზა თავაძე

ირინე იმერლიშვილი

გიორგი კვერენჩხილაძე

მანანა კობახიძე

მაია კოპალეიშვილი

მერაბ ტურავა

თეიმურაზ ტუღუში

ლალი ფაფიაშვილი

თამაზ ცაბუტაშვილი