ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესებისა და მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის დამტკიცების შესახებ

საქართველოს პრეზიდენტის

ბრძანებულება №737

2012 წლის 21 აგვისტო

ქ. თბილისი

ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესებისა და მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის დამტკიცების შესახებ

1. „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლის მე-8 პუნქტისა და 29-ე მუხლის მე-10 პუნქტის შესაბამისად, დამტკიცდეს :

ა) ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების თანდართული წესები (დანართი №1);

ბ) ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა თანდართული რუკების სახით (დანართი №2).

2. ეს ბრძანებულება ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.

მ . სააკაშვილი

დანართი №1

ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების

რეგულირების წესები

  მუხლი 1. ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების რეგულირების საგანი და მიზანი

1.  ბაკურიანის სარეკრეაციო ტერიტორიის ( შემდეგში – ბაკურიანის ტერიტორია) გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესები (შემდეგში – წესები) არეგულირებს უძრავი ნივთების განვითარების, გამოყენებისა და მათში ცვლილებების შეტანის პროცესებს.

2 . წესების მიზანია მშენებლობისა თვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების გამოყენებისა და განაშენიანების პირობების დადგენა.

 მუხლი 2. ბაკურიანის ტერიტორიის ზონირების დოკუმენტების შემადგენლობა

1.  ბაკურიანის ტერიტორიის ზონირების დოკუმენტებია მიწათსარგებლობის ზოგადი უფლებრივი ზონირებისა და მიწათსარგებლობის კონკრეტული უფლებრივი ზონირების დოკუმენტებ ი.

2.  მიწათსარგებლობის ზონირების დოკუმენტი მოიცავს:

ა) ზოგადფუნქციურ ზონებს;

ბ) ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონებს;

გ) განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების ზონებს;

დ) კულტურული მემკვიდრეობისა და გარემოს დამცავ ზონებს.

3.  მიწათსარგებლობის კონკრეტული უფლებრივი ზონირების დოკუმენტები მოიცავს:

ა) ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების პირობებს;

ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების, განაშენიანების ინტენსივობისა და გამწვანების კოეფიციენტებს;

გ) კონკრეტულ ფუნქციურ ზონებს ;

დ) კულტურული მემკვიდრეობისა და გარემოს დამცავ კონკრეტულ ზონებს.

    მუხლი 3. ფუნქციური ზონები

1. ბაკურიანის ტერიტორიაზე გამოყოფილია ზოგადი და კონკრეტული ფუნქციური ზონები.

2. ზოგადი ფუნქციური ზონებია:

ა) საცხოვრებელი ზონა (სზ);

ბ) სარეკრეაციო ზონა (რზ) - ზონა, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს გამწვანებულ ტერიტორიას (პარკი, ბაღი, ბულვარი, სკვერი, გაზონი), ღია სათამაშო მოედნებს და მსგავსი ტიპის სხვა ტერიტორიებს, სადაც შესაძლებელია სარეკრეაციო ზონის ფუნქციონირებისათვის აუცილებელი შენობა-ნაგებობების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად;

გ) სატრანსპორტო ზონა (ტზ);

დ) სპეციალური ზონა (სპეცზ) - სპეციალური ზონა' – (სპეცზ') სასაფლაოებისა თვის განკუთვნილი ტერიტორიები;

ე) სამრეწველო ზონა (ს);

ვ) სასოფლო-სამეურნეო ზონა (სოფზ).

3. კონკრეტული ფუნქციური ზონებია:

ა) საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3) - დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებულ სახეობას შეადგენს საცხოვრებელი სახლები. ასევე დასაშვებია საზოგადოებრივი დანიშნულების ობიექტების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად, მათ შორის, სამეზობლო თმენის პრინციპის დაცვით. მისი კოეფიციენტებია:

ა.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,5;

ა.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 1,3;

ა.გ) მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,2;

ბ) საცხოვრებელი ზონა 5 (სზ-5) – საშუალო ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებულ სახეობას შეადგენს საცხოვრებელი სახლები. ასევე დასაშვებია საზოგადოებრივი დანიშნულების ობიექტების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად, მათ შორის, სამეზობლო თმენის პრინციპის დაცვით. მისი კოეფიციენტებია:

ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.5;

ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 1,8;

ბ.გ) მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1;

გ) სარეკრეაციო ზონა’ (რზ’);

დ) სატრანსპორტო ზონა 1 (ტზ-1) - ზონა, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს ქუჩებს (მათ შორის, ტროტუარები ), მოედნებს, ღია ავტოსადგომებს, სარკინიგზო ხაზებსა და მატარებლების სადგომ ტერიტორიებს (დეპოები );

ე) სასოფლო-სამეურნეო ზონა’ (სოფზ’);

ვ) სპეციალური ზონა’ (სპეცზ’);

ზ) სამრეწველო ზონა 1 (ს-1) – ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებულ სახეობას შეადგენს სამრეწველო ობიექტები, რომლებშიც არ მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობისათვის სახიფათო/მავნე საწარმოო პროცესები. შესაძლებელია სამრეწველო ზონა 1-ის ფუნქციონირებისათვის აუცილებელი საზოგადოებრივი შენობების/სამყოფების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად.

    მუხლი 4. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი კ-1

1.  მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი კ-1 განსაზღვრავს კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ტერიტორიის მაქსიმუმ რა ნაწილზეა დასაშვები შენობა-ნაგებობების განთავსება.

2.  კ-1 კოეფიციენტი განისაზღვრება შენობა-ნაგებობის მიწისპირა სართულის იატაკის ზედაპირის გარე პერიმეტრში მოქცეული ფართობით და მრგვალდება მეათედის სიზუსტით.

3.  იმ შემთხვევაში, როდესაც შენობა-ნაგებობას არ გააჩნია მიწისპირა სართული, კ-1 კოეფიციენტი განისაზღვრება პირველი მიწისზედა სართულის იატაკის ზედაპირის გარე პერიმეტრში მოქცეული ფართობით.

4.  მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტით განსაზღვრულ საანგარიშო ფართობში არ შედის:

ა) შენობა-ნაგებობების მიწისქვეშა სართულ(ებ)ი;

ბ) ქუჩის ზედაპირის დონეზე შენობაში მოწყობილი ავტომობილის გასასვლელი;

გ) შენობა-ნაგებობები, რომლებიც არ საჭიროებს მშენებლობის ნებართვას.

    მუხლი 5. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი კ-2

1.  მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი კ-2 განსაზღვრავს ცალკეულ ზონაში კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ტერიტორიაზე დასაშვებ შენობა-ნაგებობის მიწისპირა და მიწისზედა სართულების იატაკის ძირითადი კონსტრუქციების ზედაპირების ჯამურ ფართობს.

2.  კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობი გამოითვლება შემდეგი წესით:

ა) მიწისპირა და მიწისზედა სრული სართულის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის გარე კონტურში მოქცეული ზედაპირის ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ბ) არასრული სართულის იატაკის კონსტრუქციის ზედაპირის ფართობი – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის 1/2-ით;

გ) სხვენში მოწყობილი მანსარდა, რომელიც წარმოადგენს სრულ სართულს – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სხვენის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირის ფართობის 3/4-ით;

დ) სხვენში მოწყობილი მანსარდა, რომელიც წარმოადგენს არასრულ სართულს კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სხვენის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირის ფართობის 1/3-ით;

ე) მიწისპირა სართულზე არსებული კიბის უჯრედის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირისა და შესაბამის სართულზე არსებული ლიფტის შახტის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც 60 კვ.მ-ზე მეტია – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ვ) შენობისა და ქუჩის ზედაპირის გადაკვეთის დონე(ებ)ზე, შენობაში ავტომობილის გასასვლელად მოწყობილი გვირაბის გზის ზედაპირის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც 50 კვ.მ-ზე მეტია – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ზ) პირველ მიწისზედა სართულზე არსებული კიბის უჯრედის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირისა და შესაბამის სართულზე არსებული ლიფტის შახტის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც 60 კვ.მ-ზე მეტია – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

თ) პირველი მიწისზედა სართულის გარდა, სხვა მიწისზედა სართულზე არსებული კიბის უჯრედის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირისა და შესაბამის სართულზე არსებული ლიფტის შახტის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც 40 კვ.მ-ზე მეტია – კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

ი) აივნის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირის საერთო ფართობის ის ნაწილი, რომელიც გამოწეულია შენობა-ნაგებობის ფასადის გარე კედლიდან 1,5 მ-ზე მეტი მანძილით - კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად;

კ) ვერანდის, ერკერის, ლოჯიის იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირის ფართობი - კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობში შედის სრულად.

3.  კ-2 კოეფიციენტის საანგარიშო ფართობი მრგვალდება მეათედის სიზუსტით.

    მუხლი 6. მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტი კ-3

1.  მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტი კ-3 არის მიწის ნაკვეთის კაპიტალური შენობა-ნაგებობებით დაუფარავი ზედაპირის მიწის ნაკვეთის ფართობის შეფარდება მიწის ნაკვეთის ფართობთან მეათედის სიზუსტით.

2.  მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტი კ-3-ი თ განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის ტერიტორიის ფართობის მინიმალური წილი, რომელიც არ უნდა იყოს დაფარული ან გადაფარული რაიმე წყალგაუმტარი (სამშენებლო თუ სხვა) მასალით, რომლის ქვეშაც არ უნდა არსებობდეს რაიმე ნაგებობა ან სათავსო და რომელიც განკუთვნილია გამწვანებისათვის.

    მუხლი 7. კულტურული მემკვიდრეობისა და გარემოს დამცავი ზონები

1.  უფლებრივი ზონების დადგენისას, როდესაც ხდება ფუნქციური ზონების გადაფარვა კულტურული მემკვიდრეობისა და გარემოს დამცავი ზონებით, აღნიშნულ ი ტერიტორიის საზღვრებში მოქმედებს კულტურული მემკვიდრეობისა და გარემოს დამცავი ზონებისათვის განსაზღვრული რეგულირება.

2.  ტერიტორიებზე, რომლებიც მოქცეულია გეგმარების შემზღუდავი პირობების საზღვრებში, უპირატესად მოქმედებს ამ ზონებისათვის შესაბამისი სამართლებრივი აქტებით დადგენილი სპეციალური მოთხოვნები.

    მუხლი 8. არსებული ზონების ცვლილების პირობები

1.  არსებული ზონების ცვლილება არი ს ცვლილება ქალაქთმშენებლობით დოკუმენტებში და ხორციელდება „ დასახლებათა ტერი ტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2008 წლის 8 ივლისის №1-1/1254 ბრძანების შესაბამისად, გარდა ამ მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებით განსაზღვრული შემთხვევებისა.

2.  არსებული ზოგადი ფუნქციური ზონების ცვლილება ხორციელდე ბა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით :

ა) ამ წესებით განსაზღვრული ყველა არსებული ფუნქციური ზონისა - ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონად;

ბ) ამ წესებით განსაზღვრული ყველა არსებული ფუნქციური ზონისა , გარდა ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონისა - სარეკრეაციო ზონად;

გ) ამ წესებით განსაზღვრული სამრეწველო ზონა 1-ის, საზოგადოებრივ-საქმიანი და საცხოვრებელი ზონებისა - სასოფლო-სამეურნეო ზონად;

დ) სამრეწველო და საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონებისა - საცხოვრებელ ან სატრანსპორტო ზონად.

3.  არსებული კონკრეტული ფუნქციური ზონების ცვლილება ხორციელ დება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით :

ა) სამრეწველო ზონა 2 (ს-2)-ისა სამრეწველო ზონა 1 (ს-1)-ად;

ბ) საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2 (სსზ-2)-ისა - საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1 (სსზ-1)-ად;

გ) საცხოვრებელი ზონა 6 (სზ-6)-ისა - ყველა სხვა საცხოვრებელ ზონად, გარდა საცხოვრებელი ზონა 4 (სზ-4)-ისა და საცხოვრებელი ზონა 1 (სზ-1)-ისა;

დ) საცხოვრებელი ზონა 5 (სზ-5)-ისა - საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3)- ად და საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2)-ად;

ე) საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3)-ისა - საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2)-ად.

    მუხლი 9. სპეციალური ზონალური შეთანხმება

1.  სპეციალური ზონალური შეთანხმება, რომელიც ითვალისწინებს კონკრეტული მიწის ნაკვეთისა თვის განსაზღვრული კ-2 კოეფიციენტის მნიშვნელობის გაზრდას, დასაშვებია განაშენიანებული ტერიტორიების სამშენებლო მიწის ნაკვეთებზე, მათ შორის, საცხოვრებელ ზონასა და საზოგადოებრივ-საქმიან ზონაში.

2 .  საცხოვრებელ ზონაში სპეციალური ზონალური შეთანხმებისას დასაშვებია არსებული კ-2 კოეფიციენტის მაქსიმუმ 10%-ით გაზრდა.

3 .  საზოგადოებრივ-საქმიან ზონაში სპეციალური ზონალური შეთანხმებისას დასაშვებია არსებული კ-2 კოეფიციენტის მაქსიმუმ 20%-ით გაზრდა.

4 .  თუ ნებართვის მაძიებელს სურს გაზარდოს კ-2 კოეფიციენტის სიდიდე, მიწის ნაკვეთ(ებ)ის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მიღებაზე შესაბამის განცხადებაში უნდა აღნიშნოს მოთხოვნა სპეციალური ზონალური შეთანხმების მიღების შესახებ.

5 .  სპეციალური ზონალური შეთანხმების თაობაზე გადაწყვეტილება მიიღება კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

    მუხლი 10.   ამ წესების მოთხოვნებთან შეუსაბამობა და განპირობებული (იძულებითი) შეუსაბამობა

1.  მიწის ნაკვეთებსა და შენობა-ნაგებობებს, რომლებიც არ შეესაბამება ამ წესებ ის მოთხოვნებს, კანონმდებლობით დადგენილი წესით ენიჭება შეუსაბამო მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების სტატუსი.

2.  მიწის ნაკვეთებსა და შენობა-ნაგებობებს, რომლებიც თავისი მახასიათებლებით არ შეესაბამება შესაბამისი ზონის განაშენიანების რეგულირების მოთხოვნებს და რომელთა შესაბამისობის უზრუნველყოფა შეუძლებელია, ენიჭება განპირობებული (იძულებითი) შეუსაბამო მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების სტატუსი.

3.  შეუსაბამო და განპირობებული (იძულებითი) შეუსაბამო სტატუსის მქონე მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების შემდგომი განვითარება (ტერიტორიის გაფართოება, ფუნქციის შეცვლა, რეკონსტრუქცია) ხორციელდება შეუსაბამობის აღმოფხვრის ან შემცირების პირობით. შემცირების პირობები შესაძლებელია განისაზღვროს ეტაპობრივად, საბოლოო აღმოფხვრის მიზნით.

4.  შეუსაბამობის აღმოფხვრის შემთხვევაში შეუსაბამო სტატუსის მქონე მიწის ნაკვეთებსა და შენობა-ნაგებობებებს ეხსნება შეუსაბამო სტატუსი.

    მუხლი 11. მიწის ნაკვეთ(ებ)ზე შენობა-ნაგებობათა განთავსების პირობები, მათი მაქსიმალური სიმაღლის განსაზღვრა და მათი ნაწილების საზოგადოებრივ ტერიტორიაზე/სივრცეში შეჭრა

მიწის ნაკვეთ(ებ)ზე შენობა-ნაგებობათა განთავსების პირობები, მათი მაქსიმალური სიმაღლის განსაზღვრა და მათი ნაწილების საზოგადოებრივ ტერიტორიაზე/სივრცეში შეჭრის საკითხები რეგულირდება „ დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2008 წლის 8 ივლისის №1-1/1254 ბრძანების შესაბამისად.