„ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესის დამტკიცების თაობაზე

საქართველოს მთავრობის

დადგენილება №261

2010 წლის 25 აგვისტო

ქ. თბილისი

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესის დამტკიცების თაობაზე

    მუხლი 1.

„ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ სა­ქართველოს კანონის 30-ე მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვე­პუნქტის შესაბამისად დამტკიცდეს თანდართული ბინათმესა­კუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მი­წის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესი.

    მუხლი 2.

დადგენილება ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.

პრემიერ-მინისტრი                ნ. გილაური

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შემავალი მიწის ნაკვეთების საზღვრების დადგენის წესი

თავი I. ზოგადი დებულებანი

    მუხლი 1. წესის მიზანი და მოქმედების სფერო

1. ამ წესის მიზანია საქართველოს დასახლებებში არსე­ბუ­ლი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების სრულყოფილი ფუნქციონირებისა და უძრავი ქონების მართვისათვის მიწის ნა­კვეთების საზღვრების დადგენის პრინციპების განსაზღვრა.

2. წესი არეგულირებს დასახლებებში არსებული მრავალ­ბინიანი საცხოვრებელი სახლებისათვის მიწის ნაკვეთების სა­ზღვრების დადგენისა და დამტკიცების საკითხებს.

    მუხლი 2. ტერმინთა განმარტება ამ წესში გამოყენებულ ტერმინებს აქვს შემდეგი მნიშვ­ნე­ლო­ბა:

 1. ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაცია – ურთიერთ­და­კავშირებული და ურთიერთდამოკიდებული პროექტისწინა და საპროექტო დოკუმენტების ერთიანი სისტემა, რომელიც წარ­მოადგენს დასახლებათა სამართლებრივი, ტერიტორიულ-სივრ­ცითი და ფუნქციური განვითარების საფუძველს.

2. მრავალბინიანი სახლისათვის მიკუთვნებული მიწის ნა­კვეთი – კანონმდებლობით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთი, რო­მელ­საც გააჩნია საზღვარი, დადგენილი კოორდინატები, ად­გილ­­მდებარეობა და რომელიც რეგისტრირებულია სსიპ – სა­ჯარო რე­ე­სტრის ეროვნული სააგენტოს შესაბამისი სამსა­ხუ­რის მიერ.

3. მიწის ნაკვეთის საზღვარი (საკადასტრო საზღვარი) – მი­წის ნაკვეთის არსებული ან საპროექტო გამყოფი ხაზი, რო­მე­ლიც ამ ნაკვეთს გამოყოფს საზოგადოებრივი სივრცის ან/და მეზობელი ნაკვეთებისგან.

4. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფი­ციენტი (კ2) – ამ წესის მიზნებისათვის მიწის ნაკვეთი­სათვის დადგენილი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფი­ციენტი (კ2) გა­ნი­საზღვრება შესაბამისი სამართლებრივი აქტით.

5. შენობის საანგარიშო ზედაპირი – გრუნტის ზედაპი­რიდან სახურავის საანგარიშო კიდემდე შენობის ყველა ზედა­პი­რი, რომელიც გრუნტის ზედაპირის ჰორიზონტალური პრო­ექ­ციის მიმართ ქმნის 70-დან 90 გრადუსამდე კუთხეს.

6. შენობის ფასადის საანგარიშო სიმაღლე – შენობის ფა­სადის სიმაღლე, რომელიც ტოლია ფასადის საანგარიშო ზედა­პი­რის საშუალო სიმაღლისა.

თავი II. მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა და

საპროექტო დოკუმენტაციის შემადგენლობა

    მუხლი 3. მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა

1. მრავალბინიანი სახლ(ებ)ისათვის მიწის ნაკვეთების სა­ზ­ღვრები დგინდება მიწის ნაკვეთების საზღვრების საპროექტო დოკუმენტაციის საფუძველზე.

2. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლ(ებ)ისათვის მისა­კუთვნებელი მიწის ნაკვეთის ფართობი დგინდება საცხოვრე­ბელი სახლის მიწისპირა და მიწისზედა სართულების იატაკის ძირითადი კონსტრუქციების ზედაპირების ჯამური ფართობის გაყოფით მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოე­ფიციენტზე (კ2), ხოლო საცხოვრებელ სახლსა და მიწის ნაკვეთის საზღვარს შორის ნორმატიული მანძილი გამოითვლება ფორმულით:

L=0,4H,

სადაც:

L არის საცხოვრებელ სახლსა და მიწის ნაკვეთის საზღ­ვარს შორის მანძილი;

0,4 – კოეფიციენტი;

H – შენობის სიმაღლე.

შენიშვნა: თორმეტ სართულზე მეტი სართულიანობის საც­ხოვრებელ სახლსა და მიწის ნაკვეთის საზღვარს შორის მან­ძილი გამოითვლება 0,35 კოეფიციენტით.

3. მიწის ნაკვეთის საზღვრების პროექტის შედგენისას გა­თვალისწინებულ უნ­და იქნეს განაშენიანებული ტერიტორიის რეალური მდგომარეობა და არსებული ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაცია.

4. თუ წარდგენილი მიწის ნაკვეთის კონფიგურაცია არ­სებული მდგომა­რეობის გათვალისწინებით და ქალაქგეგ­მა­რები­თი განვითა­რე­ბის თვალსაზრისით არ შეესაბამება განაშენია­ნების რეგული­რების წესებს, დამტკიცებულ მიწის ნაკვეთის გეგმას ენიჭება შეუსაბამო მიწის ნაკვეთის სტატუსი კონფიგუ­რაციის გამო.

5. მიწის ნაკვეთისათვის შეუსაბამო სტატუსის მინიჭების შემთხვევაში შესაბამისი სამსახური იმავე მიწის ნაკვეთის გეგ­მაზე (მწვანე ფერის წყვეტილი ხაზით) ადგენს მიწის ნაკვეთის პერსპექტიული განვითარების გეგმას, რაც წარმოადგენს შეუ­სა­ბამო სტატუსის აღმოფხვრის საფუძველს შემდგომი სამშე­ნებ­ლო განვითარებისათვის.

6. მიწის ნაკვეთის ნორმატიული ზომების დადგენისას უზ­რუნველყოფილი უნდა იყოს მოსაზღვრე ნაკვეთების მესაკუთრე­ების, მფლობელების, მოსარგებლეებისა და ნაკვეთებზე გან­თავ­სებული შენობა-ნაგებობების მფლობელთა უფლებები და ნორ­მალური საცხოვრებელი პირობები.

7. შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის ნორმატიული ფართო­ბის გაზრდა (10%-ის ფარგლებში) ამ ნაკვეთის მიმდებარედ განთავ­სებულ, საზღვრების პროექტით განსაზღვრული მცირე ზომის მიწის ნაკვეთ(ებ)ის ხარჯზე, რომლის გამოყენება ცალ­კე სა­კა­და­სტრო ერთეულად შეუძლებელია.

8. განაშენიანების საზღვრებში არსებული საერთო სარ­გებ­ლობის ტერიტორიების (ძირითადი გასასვლელები, შიდა კვარ­ტალური გზები და საინჟინრო ქსელები, ბავშვთა მოედ­ნები და ნაგებობები, საერთო სარგებლობის სხვა ობიექტები) საცხოვ­რებელი სახლ(ებ)ის მიწის ნაკვეთების საზღვრებში მოქცევა შე­საძლებელია მხოლოდ სერვიტუტებისა და სხვა შეზ­ღუდვების პი­რო­ბების დადგენის შემდეგ.

9. მიწის ნაკვეთის გეგმაზე სხვა მიწის ნაკვეთ(ებ)ის სა­სარ­გებლოდ დადგენილ უნდა იქნეს სერვიტუტი, თუ მათი სარ­გებლობისათვის ეს აუცილებელია.

10. საქალაქო, რაიონული და ადგილობრივი მნიშვნე­ლო­ბის გზები, სატრანსპორტო კვანძები, საინჟინრო მაგისტრა­ლუ­რი კომუნიკაციები გასხვისების ზოლებით, სკვერები, პარკები, მწვანე ნარგავების მასივები არ შედის საცხოვრებელ შენობებ­ზე მისაკუთვნებელ მიწის ნაკვეთის საზღვრებში.

11. თუ არსებულ განაშენიანებაში მიწის ნაკვეთის ფაქ­ტობრივი ფართობი ნორმატიულ ფართობზე ნაკლებია და მისი საზღვრების გაზრდა მომიჯნავე ნაკვეთების ხარჯზე შეუძლე­ბე­ლია, მაშინ მიწის ნაკვეთის ფართობი და ზომები დგინდება ფაქტობრივად არსებული საზღვრების მიხედვით.

12. არსებულ ბუნებრივ საზღვრებში მოქცეული მიწის ნაკ­ვეთი გაიმიჯნება ამ საზღვრების გათვალისწინებით. ამასთან, გათვალისწინებულ უნდა იქნეს სპეციალური რეჟიმის მქონე ტე­­რიტორიების (ისტორიულ-კულტურული მემკვიდრეობის, ბუ­ნებ­რივი ლანდშაფტის, სანიტარიულ-დაცვითი, საინჟინრო ნაგე­ბობების, ტერიტორიების საინჟინრო მომზადებისა და სხვ.) და­ც­ვის ზონები და მათი საზღვრები.

13. თუ ჩამოყალიბებულ განაშენიანებაში რამდენიმე საც­ხოვრებელ სახლს აქვს საერთო ტერიტორია, რომლის ცალ­კეულ მიწის ნაკვეთებად დაყოფა გამოიწვევს ამ სახლებში მობინადრეთა მოქმედი ნორმებით დადგენილი საცხოვრებელი პირობების (ფუნქციონალური, სატრანსპორტო, სოციალური და სხვ.) შელახვას, მაშინ მიწის ნაკვეთის ერთობლივი მოვლა-პატრონობის მიზნით, დასაშვებია და ამ სახლებს მიეკუთვნოს ერთიანი მიწის ნაკვეთი, შენობათა მახასიათებლების (შენობე­ბის ასაკი, ტექნიკური მდგომარეობა, ტექნოლოგიური, კონსტ­რუქ­ციული და სხვა საინჟინრო-ტექნიკური) გათვალისწინებით.

14. ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციის არარსე­ბობის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენა ხორცი­ელ­დე­ბა არსებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრის, მო­მიჯ­ნავე მიწის ნაკვეთების საზღვრებისა და გასასვლელე­ბის, ბუნებრივი საზღვრების, მაგისტრალური საინჟინრო-სა­ტრა­ნ­სპორტო კომუნიკაციების გასხვისების ზონების საზღვრების, სხვა დასაბუთებული ქალაქთმშენებლობითი მოთხოვნებისა და მიწის ნაკვეთის რეალური გამოყენების ფაქტორის გათ­ვა­ლის­წი­ნებით.

    მუხლი 4. შენობის სიმაღლის მიხედვით მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენის შესაძლო ვარიანტები

1. თუ შენობებისათვის მისაკუთრებული მიწის ნაკვეთები, რომელთა საზღვრები დადგენილია ამ წესის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტში მითითებული ფორმულით, ურთიერთს გადაფარავს, მაშინ შენობებს შორის საზღვარი გაივლის ამ შენობების სი­მაღ­ლეებისა და მისაკუთვნებელი ნაკვეთების საზღვრების შემა­ერთებელი წარმოსახვითი ჰიპოტენუზების გადაკვეთის გეგმილ­ზე (ნახ. 1 ა, ბ).

                         ნახ. 1

სადაც:

L არის საცხოვრებელ სახლსა და მიწის ნაკვეთის საზ­ღ­ვარს შორის ფორმულით (L=0,4H ) გამოთვლილი მანძილი,

L₁ – მიწის ნაკვეთების ურთიერთგადაფარვის შემთხვევაში დად­გენილი მანძილი საზღვრიდან შენობამდე.

2. შენობების მიწის ნაკვეთების გრუნტის ზედაპირებს შორის დონეთა სხვაობის (საყრდენი კედელი) ან ბუნებრივი გამყოფების (დახრილი რელიეფი, ხევი და სხვ.) შემთხვევაში რეკომენდებულია, მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვარი გატარდეს ამ გამყოფებზე (ნახ. 2 ა, ბ).

 

    მუხლი 5. შენობის სიმაღლის ანგარიში

1. შენობის სიმაღლე, როგორც წესი, განისაზღვრება მან­ძილით შენობის სარინელის დაბალი ნიშნულიდან (ან შენო­ბასთან არსებული გრუნტის ზედაპირის ნიშნულიდან) შენობის გარე კედლის ზედა ნიშნულამდე.

2. შენობებისათვის, რომელთა კედლები განთავსებულია დახრილ რელიეფზე (ტერასულად), შენობის სიმაღლე განისა­ზღვრება რელიეფის მიმართ განივად განლაგებული შენობის ყველა კედლის სიმაღლეთა გასაშუალებით (ნახ. 3).

 

სადაც:

 არის განვად განლაგებული კედლების ფართობების ჯამი.

L – განივად განლაგებული კედლების საერთო სიგრძე.

3. შენობის სიმაღლეს ემატება:

ა) ქანობიანი სახურავის შემთხვევაში – მთელი სიმაღლე, თუ მასში მოწყობილია საცხოვრებელი ან სხვა დანიშნულების სათავსი;

ბ) ქანობიანი სახურავის მთელი სიმაღლე, გარე კედლის ზედა ნიშნულიდან სახურავის კეხამდე, როცა სახურავის დახ­რის კუთხე აღემატება 70 გრადუსს (ნახ. 4).

                         ნახ.4

სადაც:

H=H1 +H2 ,

H1  არის შენობის სიმაღლე,

H2 – სახურავის სიმაღლე;

გ) ქანობიანი სახურავის მთელი სიმაღლე, როცა სახუ­რავის სიბრტყეების დახრის კუთხეთა ჯამი 140 გრადუსზე მე­ტია (ნახ. 5).

                    ნახ. 5

სადაც:

H=H1 +H2  +H3 ,

 H1 არის შენობის სიმაღლე,

 H2 , H3 – სახურავის დახრილი სიბრტყეების სიმაღლე;

დ) ქანობიანი სახურავის სიმაღლის ერთი მესამედი, თუ სახურავის დახრის კუთხე შეადგენს 450-დან 700-მდე (ნახ. 6).

                    ნახ. 6

სადაც:

H=H1 +1/3H2 ,

H1  არის შენობის სიმაღლე,

H2  – სახურავის სიმაღლე;

ე) ქანობიანი სახურავის სიმაღლის ერთი მესამედი, თუ სახურავის სიბრტყეების დახრის კუთხეების ჯამი ნაკლებია 140 გრადუსზე (ნახ. 7).

                    ნახ. 7

სადაც:

H=H1 +1/3(H2 + H3 ),

 H1 არის შენობის სიმაღლე,

 H2 ,H3  – სახურავის დახრილი სიბრტყეების სიმაღლე.

    მუხლი 6. მიწის ნაკვეთის საზღვრების პროექტით დადგენილი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის გამოყენება

მიწის ნაკვეთის საზღვრების პროექტით დადგენილი და დამტკიცებული, საცხოვრებელ სახლ(ებ)ზე მიკუთვნებული მი­წის ნაკვეთ(ებ)ი გამოიყენება კანონმდებლობით დადგენილი წე­სის შესაბამისად.

    მუხლი 7. მიწის ნაკვეთის საზღვრების პროექტის შემადგენლობა

1. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლებისათვის მიწის ნაკვეთების საზღვრების საპროექტო დოკუმენტაციის შემადგენ­ლობაში შედის:

ა) მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების გეგმა (მასშტაბი 1:500);

ბ) მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების სიტუაციური გეგმა (მა­ს­შტაბი 1:2000);

გ) განმარტებითი ბარათი;

დ) ნაკვეთ(ებ)ის მისამართი, ფართობი, შეზღუდვები, გამო­ყენების სახეობა, ამ წესით გაანგარიშებული ფართობი (დანარ­თი №1);

ე) უკვე გამიჯნული მოსაზღვრე ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების აღ­წერილობა;

ვ) მიუკუთვნებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის მახასიათებლები (დანართი №2);

ზ) არსებული სიტუაციის ამსახველი ფოტომასალა;

თ) თვალსაჩინო ადგილას საინფორმაციო დაფის განთავ­სების დამადასტურებელი ფოტოსურათი.

2. მიწის ნაკვეთის საზღვრების პროექტში საცხოვრებელი სახლი, საცხოვრებელი სახლისათვის მისაკუთვნებელი, მიკუთვნებული და უკვე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საზღვრები აღინიშნება შესაბამისი პირობითი აღნიშვნებით (დანართი №3).

თავი III. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლებისათვის

მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების პროექტის დამუშავების საფუძველი და ინფორმაციის საჯაროობა

    მუხლი 8. მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლებისათვის მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების პროექტის დამუშავებისა და დამტკიცების წესი

1. მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების საპროექტო დოკუმენტა­ციას ამუშავებს ნებისმიერი მეწარმე სუბიექტი ბინათმესაკუთ­რეთა ამხანაგობის დაკვეთით.

2. განცხადება მრავალბინიანი სახლების მიწის ნაკვე­თ(ებ)ის საზღვრების დამტკიცების შესახებ, ან წესით დადგენილი ფორმიტა და შემადგენლობით, მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების თანდართულ საპროექტო დოკუმენტაციასთან ერთად წარედგინება თვითმმართველი ერთეულის მიერ ამისთვის უფლებამოსილ სამსახურს.

3. თვითმმართველი ერთეული მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით იხილავს და გამოსცემს ადმინისტრაციულ-სამართ­ლებრივ აქტს მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მიწის ნაკვეთის საზღვრების დამტკიცების ან აღნიშნულზე უარის თქმის შესახებ.

    მუხლი 9. ინფორმაციის საჯაროობა

1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა განცხადების შეტანის მომენტისათვის უზრუნველყოფს შესაბა­მის მიწის ნაკ­ვეთზე, თვალსა­ჩინო ადგი­ლას საინფორმაციო დაფის განთავსებას, რომელზეც უნდა იყოს აღნიშნული მიწის ნაკვეთის საზღვრების დადგენის სესახებ შემდეგი მონაცემები:

ა) მიწის ნაკვეთის მისამართი;

ბ) მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების დამტკიცებაზე უფლე­ბა­მო­სი­ლი ორგანოს დასახელება, განაცხადის გან­ხილვის საგა­ნი და ვადები;

გ) განმცხადებლის მონაცემები.

2. საინფორმაციო დაფა უნდა არსებობდეს წარმოების მიმ­დი­ნარეობის პერიოდში და მოიხსნას მიწის ნაკვეთის საზღვ­რების დამტკიცების შემდეგ.

    მუხლი 10. მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების რეგისტრაცია

1. მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების დამტკიცების პროექტის საფუძველზე სსიპ – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს შესაბამისი სამსახური არსებული წესის შესაბამისად ახორცი­ელებს რეგისტრაციას.   

2. მიწის ნაკვეთ(ებ)ის საზღვრების საპროექტო დოკუმენ­ტაციის ეგზემპლარები ინახება თვითმმართველ ერთეულში და დამკვეთთან.

    

 

დანართი №1

ნაკვეთ(ებ)ის მისამართი, ფართობი, გამოყენების სახეობა, ამ წესით გაანგარიშებული ფართობი

მიწის ნაკვეთ(ებ)ის №	მიწის ნაკვეთ(ებ)ის მდებარეობა (საცხოვრებელი სახლის მისამართი)	მიწის ნაკვეთ(ებ)ის ფართობი /კვ.მ/	მიწის ნაკვეთ(ებ)ის გამოყენების სახეობა	შეზღუდვები	შენიშვნა
1	2	3	4	5	6

 

დანართი №2

მიუკუთვნებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთ(ებ)ის  N	მიუკუთვნებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის ადგილმდებარეობა	ფართობი  /კვ.მ/	მიწის ნაკვეთის ფუნქცია (არსებული გამოყენება)
1	2	3	4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

დანართი №3